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Qui contrôle les syndics de copropriété ?

Comment se fait le contrôle de l’action du syndic de copropriété ?

Des contrôles préalables

L’exercice du métier de syndic fait l’objet de contrôles officiels : nul ne peut exercer les fonctions de syndic professionnel sans carte (délivrée anciennement par le Préfet, et désormais par le président de la Chambre de commerce et d’industrie), ni sans garantie financière ; si ces deux conditions ne sont pas remplies – par exemple retrait ou non renouvellement de la carte – le syndic n’est pas en mesure d’exercer.

La copropriété se doit de se renseigner avant de choisir un syndic. La loi Alur a instauré la mise en concurrence entre ceux qui posent leur candidature pour devenir syndic d’une copropriété. Le conseil syndical a en charge cette fonction (maintenant tous les trois ans) et il « éclaire » l’assemblée générale.

 

Le syndic et le syndicat des copropriétaires

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires et il doit rendre compte de son action, et d’abord sur le plan financier :

  • le conseil syndical contrôle régulièrement les comptes et les factures avec le comptable du cabinet ;
  • l’assemblée générale, dans sa séance ordinaire annuelle approuve (ou non) les comptes de l’exercice annuel écoulé, et donne son quitus à l’action du syndic, quitus qui recouvre l’ensemble de ses actes.

Les copropriétaires disposent d’un pouvoir important, si ce n’est « redoutable » : le mandat de syndic est temporaire et à échéance l’assemblée (à la majorité absolue de l’article 25) a le pouvoir de ne pas renouveler le syndic en place, de changer de syndic.

En cours de mandat, dans des situations particulièrement graves et tendues, le syndicat des copropriétaires peut voter la révocation du syndic (en assemblée générale, à la majorité absolue des voix). Un syndic, pour sa part, a le droit de démissionner.

On peut donc considérer que le syndic, qui exerce une délégation de pouvoirs, pour un temps déterminé, exerce une fonction « précaire et révocable », puisque les mandataires (les copropriétaires) peuvent remettre en cause le mandat de syndic, ce qui entraîne la rupture du contrat. En pratique, le changement de syndic trouve sa source dans une insatisfaction, voire un mécontentement, d’une majorité des copropriétaires.

 

Pour les cas graves

En cas de faute professionnelle, le syndic peut être exposé à des poursuites en justice (voir aussi sur ce site : Justice et jurisprudence) ; les causes devant le Tribunal de grande instance ne sont pas rares.

Il peut aussi avoir des désagréments professionnels, éventuellement avec l’organisme dont il est membre.
En application de la loi Alur, un décret du 28 août 2015 a fixé les « règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion et des fonds de commerce » ; les syndics professionnels sont concernés tout comme les administrateurs de biens. La discipline des professionnels de l’immobilier va être soumise à une commission de contrôle, qui peut prononcer, en cas de violation des règles, des sanctions disciplinaires.

 

 

 

 



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