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Page 9 : Nos conseils

calcul des coûts d'un immeuble

Du bon usage du papier

Les modalités d’information des copropriétaires   Le syndic peut envoyer une information par lettre aux copropriétaires. Un exemple : un cabinet a vu des modifications dans son personnel, ainsi le comptable a changé suite à un départ à la retraite, des gestionnaires ont connu de modifications...
façade d'un immeuble parisien

Le lot, unité de base de la copropriété

Une copropriété comprend des lots, dont chacun correspond à un espace d’habitation, un appartement ou un espace à usage professionnel, voire « mixte » (résidentiel et professionnel dans le même espace). Cette organisation qui combine deux éléments indissociables est un des constituants fondamentaux de la...
copropriété

Qui sont les copropriétaires ?

Ce sont tous ceux qui exercent un droit de propriété dans le cadre d’un immeuble en copropriété. Chaque copropriétaire détient un (ou plusieurs) lot(s, qui est le plus souvent un appartement, mais qui peut constituer également des locaux professionnels. La consistance des lots peut être...
syndicat de copropriétaire - conseil syndical

Quels peuvent être les litiges de procédure concernant une assemblée générale ?

Le fonctionnement d’une assemblée générale suit des règles strictement codifiées. Déroger à des dispositions législatives ou réglementaires pourrait amener une contestation d’une résolution litigieuse, voire l’annulation de l’assemblée dans sa totalité. Auquel cas il faut reprendre la question à la base, après une procédure judiciaire qui peut être difficile.
grande table pour une ag de copropriétaires

Une contestation d’une décision d’assemblée générale est-elle possible ?

Qui peut introduire une action en contestation d’une décision ou d’une assemblée dans son ensemble : un copropriétaire, ou plusieurs, par rapport à une décision votée lors d’une assemblée générale. Mais les dispositions réglementaires sont strictes. Un copropriétaire qui a participé à l’assemblée, directement ou en se faisant représenter, ne peut en aucune façon remettre en cause la décision prise, s’il a voté pour ; il en est de même pour ceux qui se sont abstenus.. Seuls ont le droit de contester ceux qui ont qui ont voté contre (les « opposants ») et ceux qui étaient absents et non représentés (les « défaillants »).
immeuble

Les mots : mandat, mandant, mandataire.

La définition qui peut être utile : contrat ou acte écrit par lequel une personne, physique ou morale, agissant comme le mandant, donne à une autre, désignée par le terme de mandataire, le pouvoir de la représenter pour accomplir un(des) actes. Il s’agit donc d’une forme de délégation de pouvoir.
participation réunion assemblée générale par Sylvain Elkouby

Qui siège à l’assemblée générale ?

La participation est un droit mais pas une obligation.Les absents n’encourent d’autres « peine », que de voir leur nom mentionné au procès-verbal. Mais ils perdent l’occasion de prendre part aux décisions. Par contre, ils disposent d’un droit de contestation dans des conditions strictement définies.
syndicat de copropriétaire - conseil syndical

Qui peut agir en justice dans le cadre de la copropriété ?

le syndicat des copropriétaires, qui dispose de la personnalité civile, et peut agir à l’égard du syndic, de copropriétaires, de tiers ainsi des entrepreneurs ; le syndic qui peut être amené à agir de sa propre initiative (ainsi pour des procédures relatives à des impayés de charges par des copropriétaires) ou, autre cas de figure, lorsque son action est mise en cause. . Mais un principe est que le syndic peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires, lorsqu’il y a été autorisé par un vote de l’assemblée générale ; il est ainsi mandaté pour introduire une procédure.
documents d'un réglement de copropriété

Comment les comptes du syndic sont-ils approuvés ?

Il encaisse des recettes, principalement les appels de fonds des copropriétaires (pour les charges courantes d’une part, pour les travaux d’autre part). Il engage les dépenses, en particulier il règle les différents fournisseurs et entrepreneurs et verse le salaire de la gardienne. De ce fait il tient obligatoirement une comptabilité, selon des règles strictes, et il doit soumettre les comptes de l’exercice écoulé à l’assemblée générale. Les fonds de la copropriété proviennent des copropriétaires, il est légitime que le syndic justifie leur usage.
parties communes d'une copropriete

Quels sont les équipements communs de l’immeuble ?

Le calcul des charges est, donc, différent selon qu’il s’agit de parties communes au sens usuel, ou d’éléments d’équipement communs pour lesquels interviennent des répartitions avec des pondérations selon les lots. Ainsi pour l’entretien du hall ou la réfection de la toiture, le copropriétaire paiera selon ses tantièmes (que l’on pourrait qualifier de généraux), par contre pour l’ascenseur l’appel de fonds sera établi selon des tantièmes spécifiques avec application d’un coefficient selon l’étage.
immeuble

Syndic professionnel ou syndic bénévole ?

Il est clair que le mode d’administration par des syndics professionnels l’emporte largement. Selon certains, le mode de gestion « bénévole » peut être choisi pour des petites copropriétés, dont la prise en charge est susceptible d’être refusée par les syndics professionnels, faute de rentabilité. Il apparaît adapté aussi pour des copropriétés dans lesquels les liens humains, voire idéologiques, sont forts.
président conseil syndical par Sylvain Elkouby

Quel est le rôle du président du conseil syndical ?

La fonction de président de conseil syndical demande de la disponibilité, de l’intelligence, de la capacité à analyser les situations, le sens des relations humaines, sans négliger les connaissances sur la copropriété, les travaux, donc une pratique de domaines techniques et juridiques.
argent

Quel est le compte bancaire de la copropriété ?

Ce compte recevant les montants des appels de fonds pour charges, le fonds de roulement et les appels pour travaux ; le montant des fonds peut donc être élevé. La loi de 1965 indique que le compte « séparé » doit être de règle, c’est-à-dire qu’un compte (bancaire ou postal) doit être ouvert pour chaque copropriété. Les charges de fonctionnement du compte incombent au syndicat, mais il reçoit les intérêts ou produits financiers.
calcul des coûts d'un immeuble

Comment les copropriétaires peuvent-ils contrôler les comptes du syndic ?

Même si un cabinet de syndic gère de nombreuses copropriétés chacune d’entre elle doit être parfaitement individualisée pour la gestion. Cette gestion comptable est assurée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires. L’essentiel des ressources provient, d’ailleurs, du paiement des charges et appels de fonds par les copropriétaires ; plus simplement dit : l’argent géré par le syndic est celui des copropriétaires, Et il doit être consacré exclusivement aux besoins de l’immeuble.
paris

Comment peut-on apprécier la relation humaine d’un syndic ?

Le sens des relations humaines, que ce soit pour la mission de conseil, ou la gestion des questions délicates : deux exemples, faire respecter le règlement de copropriété en « rappelant à l’ordre » s’il le faut un copropriétaire qui fait, par exemple, un usage abusif des parties communes, ou gérer les problèmes de retards pour le paiement des charges. Le syndic se doit dans certaines circonstances d’être rigoureux.
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