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Comment comparer des contrats de syndic ?

Pour décider en connaissance de cause

La comparaison entre les clauses de différents projets de contrats de syndic est un préalable à la désignation d’un nouveau syndic, et même au renouvellement du mandat du syndic en place. L’objectif est de faire que l’assemblée générale lors du vote se porte vers le syndic qui apparaît le plus apte à satisfaire les copropriétaires en assurant une bonne gestion de l’immeuble.

Cette pratique est connue depuis longtemps de copropriétaires mais elle a été systématisée par la loi Alur, qui donne mission au conseil syndical d’assurer la mise en concurrence des contrats de syndic. La périodicité a été précisée : une fois tous les trois ans. Le conseil émet un avis écrit communiqué aux copropriétaires avant la tenue de l’assemblée.

 

Comment assurer la mise en concurrence des contrats de syndic ?

Auparavant les contrats de syndics étaient libres, au sens où, dans le cadre de la loi, le syndic rédigeait selon ses choix, formulait les différentes clauses, ou choisissant entre les différents modèles existants (mis au point en particulier par des organismes professionnels).

Il n’en va plus de même puisque les pouvoirs publics ont précisé les conditions d’établissement du texte régissant les rapports entre les copropriétaires et le syndic. Un décret du 26 mars 2015 prescrit que les contrats de syndic doivent se conformer à un « modèle » : le contrat type. Cette normalisation porte sur les différentes actions du syndic puisqu’il définit les prestations de gestion courante, obligatoires, qui sont rémunérées dans le cadre du forfait (l’annexe du décret comporte la liste de ces prestations) et des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire. Ainsi la convocation et la tenue d’une assemblée générale annuelle ordinaire entrent dans le forfait, mais le syndic facturera une assemblée supplémentaire, sur la base d’un barème figurant dans le contrat.

 

La comparaison comprend la vérification des clauses des différents contrats (par « inadvertance » une disposition contraire à la réglementation peut se glisser). Et encore plus un contrôle du montant des honoraires (le syndic Z peut proposer un forfait de 5 000 euros par an, et le syndic X 7 000). Au conseil syndical d’estimer le rapport « qualité : prix ». Un point à vérifier : le montant du forfait est-il fixé pour toute la durée du contrat, ou une clause de révision annuelle figure-t-elle ?

La comparaison demande une lecture pointilleuse et une analyse fine, plus évidemment la prise en compte des éléments sur l’efficacité du cabinet que l’on doit recueillir par d’autres moyens. C’est l’unique façon de choisir le meilleur syndic.

Deux précisions :

  • la mise en concurrence ne s’applique que pour les syndics professionnels ; elle n’est pas requise, pour des raisons claires, pour les syndics « bénévoles » ;
  • les dispositions du décret sur le contrat typent s’appliquent pour tous les contrats passés à partir du 1er juillet 2015. Il convient donc de s’y conformer si vous avez désormais à renouveler le syndic actuel ou désigner un nouveau syndic.

 

Pour en savoir plus et disposer du texte intégral du Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis 

 

En annexe est précisée la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait, ce qui définit de manière précise les obligations du syndic.



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