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Comparatif syndic : comment le faire

De la comparaison dans le comportement des copropriétaires à l’égard du syndic

La condition même de copropriétaire amène à comparer souvent le syndic : d’abord sur son action pour évaluer si elle est conforme au contrat passé avec le syndicat des copropriétaires et avec ses responsabilités et fonctions telles que définies par la loi (le recours aux textes peut se révéler instructif). Ensuite par rapport à ce que les copropriétaires attendent de leur syndic, ou estiment nécessaire pour qu’ils se considèrent comme des copropriétaires heureux.

Si la réalité se révèle trop discordante par rapport aux attentes, voire à l’image que l’on se fait du syndic « idéal », on peut présumer une dégradation des relations qui aboutit souvent à un non-renouvellement au terme du mandat, à un changement de syndic. Les comportements en copropriété sont à la fois individuels et collectifs, toute décision – y compris par rapport au syndic – demandant l’expression d’une majorité en assemblée générale. Rappelons que tout vote concernant le syndic que ce soit la désignation, le refus de renouvellement de mandat, voire la révocation – se décident à la majorité absolue des copropriétaires (selon les dispositions de l’article 25 de la loi portant statut de la copropriété).

 

Des expériences malheureuses font que la profession de syndic a souvent une image peu flatteuse. Bien des copropriétaires hésitent entre confiance et défiance. Cependant les évolutions de la profession et des modifications du cadre légal d’exercice entraînent, semble-t-il, une tendance plus favorable dans le monde de la copropriété.

 

Comparaison et mise en concurrence des syndics

Mais il est un temps privilégié pour la comparaison : le terme du mandat de syndic. La loi Alur du 24 mars 2014 a précisé les conditions de la mise en concurrence entre syndics lorsque l’assemblée générale est amenée à procéder à la désignation. Le législateur a prévu qu’avant la désignation d’un syndic, y compris lorsque le syndic actuel aspire au renouvellement de son mandat, une mise en concurrence des contrats de syndics est obligatoire.

C’est le conseil syndical qui a en charge de procéder à l’étude comparative préliminaire, entre les différents projets de contrat de syndic, qui peuvent, émaner du syndic en place, de cabinets qui se portent candidats, ou qui sont proposés par des copropriétaires. L’analyse porte en particulier sur les aspects financiers. Elle aboutit à un avis écrit, qui doit être communiqué aux copropriétaires avant la tenue de l’assemblée. Cependant tout copropriétaire conserve le droit de proposer une autre proposition de contrat, qu’il transmettra au syndic pour qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le texte de référence est l’article 21 de la loi portant statut de la copropriété.

Cette nouvelle procédure pour la concurrence entre syndics a été prévue initialement pour chaque fin de mandat. De ce fait elle aurait pu avoir lieu tous les ans pour des copropriétés ayant des contrats de durée courte. Pour éviter d’alourdir les choses, une disposition de la loi Macron du 6 août 2015 a précisé que la mise en concurrence ne devait intervenir que tous les trois ans.

Faute de mise en concurrence, la désignation du syndic pourra être contestée et une décision de justice risquera de la frapper de nullité, puisqu’une des conditions de forme de la désignation n’a pas été respectée.

Cependant des dérogations ont été prévues : la mise en concurrence n’est pas obligatoire lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical. Ou si l’assemblée générale décide de ne pas procéder à une mise en concurrence. Ou encore si le conseil syndical y renonce en considérant que le marché local des syndics est trop étroit.



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