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Comment sont assurés l’administration et l’entretien de l’immeuble ?

Deux principes complémentaires régissent le fonctionnement d’une copropriété :

– l’entretien et la conservation de l’immeuble relèvent d’abord du syndic : il est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à son entretien et d’assurer sa conservation ;

– le syndic administre l’immeuble en collaboration avec le conseil syndical et sous le contrôle de l’assemblée générale. Les décisions importantes pour la vie de l’immeuble sont prises par l’assemblée, et le syndic est chargé d’exécuter les résolutions adoptées par l’assemblée.

Le syndic fait exécuter les travaux nécessaires ou utiles à l’entretien des parties communes de l’immeuble. Il fait procéder au nettoyage de ces parties et assure les services de l’immeuble. Ainsi lui incombent une intervention pour une panne électrique, la décision de mettre en marche ou d’arrêter le chauffage collectif, etc. Cette gestion se fait dans le cadre financier du budget prévisionnel. Les modalités de décision sont fonction du montant de la dépense : l’assemblée générale définit des seuils :

  • action directe du syndic, sans qu’il ait à demander un accord,
  • consultation du conseil syndical,
  • décision de l’assemblée générale.

La passation et la signature des contrats d’entretien des éléments d’équipement commun incombent au syndic, ainsi pour l’ascenseur ou la chaufferie. Mais pour les marchés de travaux la mise en concurrence est obligatoire.

Le syndic souscrit les polices d’assurance nécessaires, en responsabilité civile, pour les risques d’incendie et de dégâts des eaux, et dommages ouvrage en cas de travaux.

En cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à la mise en œuvre des travaux rendus nécessaires par la situation ; ainsi en cas de fuite d’eau il fait intervenir une entreprise de plomberie pour un remplacement immédiat de la colonne défaillante.

Pour les employés de l’immeuble, si l’employeur est le syndicat des copropriétaires, c’est le syndic qui engage, contrôle, dirige et éventuellement congédie. Il est le seul à avoir autorité sur eux. Mais l’assemblée générale doit être consultée pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Le syndic a en charge d’assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété en ce qui concerne les modalités d’usage des parties privatives et des parties communes, et ce à l’égard de l’ensemble des occupants de l’immeuble.

Le syndic est seul compétent pour représenter le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers, ainsi à l’égard d’entreprises ou prestataires de services, compagnies d’assurances, employés de l’immeuble… Le syndic est le mandataire du syndicat et ses actes, dans le cadre de ses fonctions, engagent la copropriété.

Le syndic est le représentât légal du syndic, il agit en justice de ce fait. Selon les cas il peut intervenir de sa propre initiative ou il doit être autorisé par l’assemblée générale.



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