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Comment se prennent des décisions pour des éléments d’un lot de copropriété ?

Dans un immeuble collectif en copropriété, le copropriétaire n’est pas entièrement maître de la décision pour certains éléments de son lot.

Un premier domaine est tout ce qui touche au gros œuvre de l’immeuble. Un autre exemple significatif est fourni par les installations de chauffage. Si le propriétaire utilise un chauffage individuel, il peut choisir son installation, son mode de chauffage, il peut faire tous les remaniements qu’il veut, avec comme seule limite de ne pas mettre en danger l’immeuble, et de respecter la réglementation (ainsi à Paris il sera prochainement interdit d’utiliser les anciennes cheminées à bois).

Par contre si l’immeuble est doté d’un chauffage central collectif, la chaudière (qui est classée comme « élément d’équipement commun ») et les canalisations sont parties communes. Les frais de fonctionnement sont à la charge du syndicat des copropriétaires, que ce soit pour le combustible, l’entretien, la réfection de l’installation si besoin. Les décisions importantes seront prises par l’assemblée générale, dans laquelle le copropriétaire comptera selon ses tantièmes lors du vote. Il participera aux dépenses, au prorata de sa part, dans les charges.

Mais la réalité peut être plus complexe : des règlements de copropriété stipulent que non seulement les radiateurs, mais aussi les canalisations desservant le logement sont classés en parties privatives. Donc s’il faut refaire une partie de l’installation, le copropriétaire participera aux frais de deux manières différentes.

Donc nous saisissons la relative complexité de la « construction » qu’est le lot de copropriété : il comprend un espace dont le propriétaire a la libre disposition, et des éléments de l’immeuble qui sont gérés par une collectivité, le syndicat des copropriétaires, dont chaque membre est partie.

Le copropriétaire dispose de l’usage exclusif de son lot, mais il peut subir certaines contraintes du fait de la copropriété (un exemple : il est impossible de choisir pour ses fenêtres une autre couleur que celle adoptée pour l’ensemble de l’immeuble). Pour les parties communes, il participe aux choix mais il doit s’y conformer après le vote de l’assemblée générale.

Le statut de la copropriété, tel qu’il est codifié par la loi, définit ainsi une « forme juridique d’appropriation plurale des biens ».



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