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Comment se passe un changement de syndic ?

Quelles peuvent être les causes du changement de syndic ?

Tout d’abord un syndic peut démissionner. Un syndicat des copropriétaires peut, aussi, décider de mettre fin aux fonctions d’un syndic, de ne pas renouveler son mandat, bref de « changer de syndic ». Le syndic peut être révoqué par l’assemblée générale. Tous les cas de figure sont possibles pour un changement de syndic : de l’accord à l’amiable, jusqu’au conflit trouvant son épilogue devant le tribunal.
Au niveau de la copropriété, les décisions ne peuvent être prises que par l’assemblée générale, et elle seule. Et il importe que la copropriété ne se trouve pas dépourvue de syndic. Il importe également que la désignation du syndic soit incontestable, se fasse selon la procédure légale.

Quelle est la procédure à suivre ?

Un renouvellement ou un changement de syndic intervient – normalement – à la fin de mandat. L’ ordre du jour de l’assemblée comporte la désignation du syndic, et sont portées à la connaissance des copropriétaires les différentes candidatures qui ont été présentées dans les délais requis, avec leurs projets de contrat. L’inscription à l’ordre du jour constitue un impératif. Une mise en concurrence, avec examen des différents projets de contrats par le conseil syndical, a été instaurée par la loi Alur.
Un autre cas de figure est que l’assemblée refuse le renouvellement du syndic, ou la poursuite de ses fonctions, refuse de voter le quitus, le compte financier (le cas échéant) et vote contre la résolution de renouvellement de mandat présentée par le syndic. Dans ce cas une nouvelle assemblée générale est convoquée, dans le délai d’un mois, au cours de laquelle sont examinées les candidatures de syndics professionnels (y compris l’« ancien » syndic, s’il le désire).
L’importance du choix fait par les copropriétaires doit être soulignée : la désignation va conditionner le « bon » ou « mauvais » fonctionnement de la copropriété pendant au moins un an. Si le choix ne se révèle pas pertinent, tout sera à recommencer lors de la prochaine assemblée annuelle.

Dans le cas de contestation plus radicale, le syndicat des copropriétaires, ou certains d’entre eux, peuvent introduire un recours en justice, devant le Tribunal de grande instance. La décision du tribunal peut être de désigner un administrateur provisoire, dont la mission est de dégager les conditions de choix d’un syndic, par un vote de l’assemblée générale.
Si l’assemblée n’arrive pas à désigner un syndic, des copropriétaires peuvent demander au président du TGI la nomination d’un syndic judiciaire qui exerce de manière provisoire.

Que se passe-t-il après le changement de syndic ?

Lorsqu’un changement de syndic intervient, les éléments nécessaires à la vie de la copropriété doivent être transmis par l’ancien syndic au nouveau. La loi fixant le statut de la copropriété, prévoit des dispositions, afin qu’il n’y ait pas de discontinuité dans le fonctionnement de la copropriété.

Dans le délai d’un mois, l’ancien syndic est tenu de remettre la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans le délai de deux mois il est tenu de verser le solde des fonds disponibles et de fournir l’état des comptes des copropriétaires et celui du syndicat.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure. » (article 18-2, créé par la loi du 31 décembre 1985)

À souligner : si l’ancien syndic n’accomplit pas ses obligations, le nouveau peut mener une action en justice à son encontre.

Qui peut assurer le remplacement d’un syndic ?

Lorsque le syndic en fonction jusqu’à présent ne souhaite pas le renouvellement de son mandat, s’il a démissionné, si la fonction est dite vacante ou en carence et que le syndic n’est plus en situation d’exercer ses fonctions, s’il a été révoqué par le syndicat des copropriétaires, la copropriété se trouve dépourvue de syndic, ou risque d’en être dépourvue à brève échéance.Or la loi prescrit qu’une copropriété ne peut fonctionner sans syndic. Il faut donc pourvoir au plus vite au remplacement.

Si l’« ancien » syndic a été en situation de convoquer une assemblée générale, c’est-à-dire que son mandat n’a pas expiré avant la date retenue, les choses peuvent se passer sans problème : l’assemblée générale examine les propositions de contrat présentées par des syndics qui soumettent leur candidature à l’assemblée, pour désigner le « nouveau » syndic. L’assemblée est souveraine et le vote se fait à la majorité absolue (dite de l’article 25). De ce fait la situation « ordinaire » est rétablie : un syndic succède directement à un autre syndic, pour que le fonctionnement régulier de la copropriété soit assuré, sans discontinuité.

Mais l’assemblée peut remplacer un syndic professionnel par un syndic « non professionnel », dit aussi « bénévole ». Et vice-versa.

Cependant, dans des cas, correspondant à des situations difficiles, un syndic au sens ordinaire du terme ne succède pas directement à un autre syndic. Le fonctionnement de la copropriété est perturbé ou la situation financière est devenue périlleuse : la justice, en la personne du président du Tribunal de grande instance désigne une personne qualifiée pour lui conférer une mission comme « syndic judiciaire » ou comme«administrateur provisoire », pour exercer les pouvoirs de syndic pour une durée déterminée. Dans les deux cas la mission se termine lors d’une assemblée générale qui désigne un syndic, qui désormais doit assurer le mandat dans des conditions usuelles.

Donc un syndic, en fait, sera toujours remplacé par un autre syndic.



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