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Comment les tantièmes sont-ils définis ?

La question correspond à un problème de répartition. Si l’on considère les bases de la copropriété, l’immeuble comporte conjointement des parties communes (à l’usage de l’ensemble des copropriétaires) et des parties privatives (appartements ou locaux professionnels). Par définition un copropriétaire détient un lot, qui comprend une partie privative et une part des parties communes. Par définition les lots sont inégaux : de vastes appartements, des studios, voire des « chambres de service », ou des boutiques et autres locaux professionnels comme un cabinet médical. Aux parties privatives sont attachées des « quotes-parts » des parties communes. Une clé de répartition est nécessaire qui permette d’apprécier la part du lot, la fraction de l’immeuble qu’il représente, que l’on désigne par deux termes synonymes « tantièmes » ou « millièmes ». Par principe le total (au sens mathématique) correspond à la totalité des lots. Pour donner des exemples chiffrés un grand appartement de 150 m2 comptera pour 125 millièmes et un studio de 25 m2 pour 28 millièmes. La surface de la partie privative du lot est un critère déterminant des tantièmes du lot.

 

La détermination des tantièmes

Les tantièmes sont définis à la mise en copropriété de l’immeuble. Ils sont inscrits dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce qui signifie qu’ils sont difficiles à modifier ; lorsqu’un acheteur acquiert un appartement il adhère au syndicat des copropriétaires et devient détenteur d’un certain nombre de tantièmes, sans possibilité de discuter ni de négocier le montant de sa quote-part.

Le copropriétaire dispose de droits d’usage sur les parties communes, mais il doit aussi s’acquitter des charges en fonction des millièmes. Ces derniers déterminent également le nombre de voix dont le copropriétaire dispose en assemblée générale : le principe est que le nombre de voix qu’a un copropriétaire « correspond à sa quote-part dans les parties communes » donc est équivalent au nombre de ses tantièmes.

 

 Comment sont calculés les tantièmes ?

 

La définition des tantièmes de chaque lot est opérée lors de l’instauration du règlement de copropriété, à la mise en copropriété. Le professionnel chargé de l’opération, géomètre expert ou notaire, attribue les quotes-parts pour chaque lot, en fonction de critères : superficie (surface utile), consistance (structure physique des locaux, en distinguant par exemple appartement, chambre, emplacement de parking, cave…), situation (en fonction de l’accès, de l’éclairement, de la tranquillité), sans égard à l’utilisation des lots.
La répartition est opérée en fonction, aussi, de la valeur de comparaison des différents locaux dans l’immeuble, les uns par rapport aux autres. Cette valeur est dite « relative » et ne se confond pas nécessairement avec la valeur vénale. Selon la loi de 1965, la « valeur relative » est appréciée sans égard à l’utilisation des locaux. Pour un immeuble comportant des lots résidentiels et des locaux commerciaux, on ne tient pas compte de la valeur commerciale de ces derniers.

La réglementation spécifie que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002, doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les tantièmes, clé de répartition des quotes-parts de parties communes et mode de calcul du montant des charges dues pour chacun des lots..

Le système des tantièmes, codifié par la loi, permet de gérer la diversité des éléments de l’immeuble en attribuant à chaque lot, donc à chaque copropriétaire, des parts de copropriété, on dit des quotes-parts, comprenant à la fois la prise en compte des caractéristiques de la partir privative des lots, et de l’usage des parties communes.
C’est en fonction des tantièmes de chaque lot que
– sont décomptés les votes en assemblée générale (le copropriétaire a autant de voix que de tantièmes),
– se fait la répartition des charges générales.

 

La répartition des tantièmes peut-elle être modifiée ?

Dans le statut de la copropriété les tantièmes, on dit aussi souvent millièmes, constituent un élément fondamental. Les tantièmes sont l’expression mathématique des quotes-parts des copropriétaires dans les parties communes ; elles sont déterminées en fonction de la valeur relative des parties privatives d’un copropriétaire par rapport à la totalité des parties privatives de l’immeuble. Cette quote-part détermine des droits, ainsi le nombre de voix dont dispose un copropriétaire en assemblée générale, mais aussi des obligations : les charges générales sont réparties selon les tantièmes.
La répartition des tantièmes selon les lots est inscrite (au sens fort du terme) dans le règlement de copropriété et récapitulées dans l’état descriptif de division, donc dans les « actes » fondamentaux de la copropriété.

De ce fait, la modification de la répartition des tantièmes de charges est difficile, car elle exige que l’assemblée générale se prononce à l’unanimité. Les dispositions peuvent concerner les tantièmes de charges générales, mais aussi la répartition des charges dites spéciales dites pour un équipement commun (par exemple un ascenseur).
Cependant des modalités de vote plus souples ont été prévues si des travaux (par exemple de surélévation) ou des actes d’acquisition modifient la configuration de l’immeuble ; le vote se fait alors à la même majorité que les travaux ou la modification. La répartition est ainsi adaptée. Il en est de même si un lot est divisé en plusieurs, ou si des lots sont réunis.

Une révision des tantièmes, donc de charges peut être opérée, également, si elle est rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives. Cela peut être le cas si un appartement à usage d’habitation est converti en usage « mixte », résidence et activité professionnelle ; ou si un fragment des parties communes est aliéné au profit d’un copropriétaire. La résolution doit être votée à la majorité absolue de l’assemblée (article 25). Sinon l’unanimité est requise.
Enfin un copropriétaire qui s’estime lésé, du fait d’une irrégularité dans la répartition, peut agir auprès du Tribunal de grande instance ; mais les conditions de contestation sont limitatives : l’action ne peut être introduite que dans le délai de cinq ans de la publication du règlement de copropriété, et si la part du lot est supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition légale des charges. Et la procédure peut être longue.

Si le juge estime que plainte du copropriétaire est fondée, lune nouvelle répartition des charges est établie, mais elle ne s’applique que pour l’avenir, donc il ne faut pas envisager un effet rétroactif.

En pratique, la contestation peut être engagée, en particulier, pour un ensemble immobilier récent. Pour les autres immeubles les conditions de temps écartent, bien souvent la possibilité d’agir.



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