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Comment le syndicat des copropriétaires fonctionne-t-il financièrement ?

C’est au syndic que le copropriétaire paie ses charges et appels de fonds, à réception de documents portant l’en-tête du cabinet de syndic. Mais le syndic n’est, en quelque sorte, que le comptable, le gestionnaire des fonds pour le compte du syndicat des copropriétaires. Les charges sont donc des participations au budget de la copropriété. Le compte bancaire séparé peut contribuer à éclaircir la notion. Les finances sont celles du syndicat.

La seconde évidence est que la copropriété doit percevoir des recettes et faire face à des dépenses ; ce qui impose la tenue d’une comptabilité par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui dispose d’un patrimoine. Mais ce patrimoine n’est pas constitué par l’immeuble, ni même ses parties communes, puisque la propriété du bâtiment (et du sol) est répartie entre les copropriétaires par lots, qui comprennent des quotes-parts des parties communes qui sont la propriété indivise de tous.

Donc le syndicat n’est pas propriétaire de l’immeuble, son actif étant composé de créances, à l’égard de ses membres, les copropriétaires, et aussi de tiers.

Pour les copropriétaires, les créances sont constituées par des charges, des provisions et éventuellement des avances. Les montants perçus sont en général destinés à payer des dépenses courantes de la copropriété ou des travaux.

Vis-à-vis de tiers, les créances résultent, souvent, des actions menées en vue de sauvegarder les droits qui reviennent à l’immeuble, en particulier celles exercées contre des constructeurs. Lorsqu’elles ne sont pas affectées aux réparations (c’est le cas obligatoirement pour les indemnités versées dans le cadre d’une assurance dommages ouvrage), les sommes perçues comme indemnités sont, en principe, réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Au passif du syndicat figurent les dettes. Comme il a la personnalité civile il en est seul responsable. Le syndic étant dépositaire des fonds versés par les copropriétaires a en charge d’effectuer les paiements. Les sommes dues sont principalement envers des fournisseurs, pour les travaux facturés, donc tout ce qui relève du règlement des opérations d’entretien et d’amélioration de l’immeuble. Mais il y a aussi le contrat d’assurance, les honoraires d’architecte et évidemment les salaires et charges sociales pour les employés de l’immeuble.

Si le débiteur qu’est le syndicat ne s’acquitte pas du paiement des dettes, la jurisprudence privilégie une solution : le paiement incombera finalement aux copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes.

L’objectif global est que la trésorerie et le budget annuel soient en équilibre. Le suivi financier est de la compétence du syndic, dans le cadre fixé par l’assemblée générale. Si un déficit apparaît, par exemple du fait de copropriétaires défaillants dans le paiement des charges, des dispositifs judiciaires sont à mettre en œuvre, par le syndic, ainsi que des appels de fonds spéciaux auprès des autres copropriétaires pour « renflouer » la trésorerie. Si les problèmes sont plus graves, on risque d’aboutir au cas des « copropriétés en difficultés » pour lesquelles des dispositions spécifiques doivent être suivies, avec la nomination d’un administrateur provisoire par la justice.



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