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Comment le syndic doit-il procéder pour le recouvrement des impayés de charges ?

Le rôle du syndic en matière de recouvrement

Une des obligations des copropriétaires – la première peut-être – est de payer leurs charges, c’est-à-dire de fournir leur quote-part au budget de la copropriété. Or les copropriétaires « défaillants » ne sont pas rares, du fait de négligence, de mauvaise volonté, d’incurie, ou tout simplement de difficultés financières.

Un des rôles du syndic est d’assurer la gestion financière de la copropriété et donc de procéder au recouvrement des charges et appels de fonds.

Pour le syndic, ce recouvrement est une obligation, il est tenu d’user de tous les moyens de droit à l’égard de ceux qui ne s’acquittent pas de leurs obligations ; à défaut il engagerait sa responsabilité.

Il doit donc mettre en œuvre tous les moyens de recouvrement dont il dispose. Par exception au principe selon lequel le syndic ne peut agir en justice qu’avec l’accord de l’assemblée générale, il n’a pas besoin de son autorisation lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créances.

Comment procède le syndic ?

Si le copropriétaire ne paie pas l’appel de fonds trimestriel, le syndic envoie des lettres de relance. Si les arriérés persistent, le syndic peut procéder à des actions en justice : assignation en paiement du propriétaire défaillant devant le Tribunal d’instance ou de grande instance ; procédure d’injonction de payer ou référé provision.

Il peut faire délivrer une mise en demeure, pour inscrire une hypothèque légale sur le lot. Les sommes dues portent intérêt. Les frais de recouvrement sont à la charge du défaillant, ainsi que les actes d’huissier.

Si le lot a été mis en location, le syndic peut pratiquer une saisie sur les loyers.

En cas de cession, il doit faire opposition sur le prix de vente si le vendeur ne s’est pas libéré de ses charges.

En ultime recours, le syndic – après avoir reçu l’autorisation de l’assemblée générale – utilise la procédure de saisie immobilière du lot du copropriétaire débiteur, qui peut être vendu aux enchères.

Poursuivre les copropriétaires défaillants constitue une obligation pour le syndic, sous peine de s’exposer, en cas d’inaction, à une demande de dommages et intérêts ; mais, à l’inverse, son action en vue du recouvrement ne doit pas dégénérer en abus.

Le retard ou la défaillance dans le paiement des charges peut mettre à mal la trésorerie de la copropriété. Or le syndic ne doit pas faire d’avances de fonds au syndicat. En pratique, le syndic devra convoquer une assemblée générale, pour autoriser un appel spécial destiné à suppléer le manque de trésorerie. Ce sont ceux qui sont à jour dans leurs paiements qui doivent payer pour ceux qui ne se sont pas acquittés, en attendant le résultat des procédures devant le tribunal.



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