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Comment définir une copropriété en difficulté ?

 La définition d’une copropriété en difficulté

« Copropriétés en difficulté » correspond à une situation, mais aussi à des définitions légales et réglementaires. Un autre terme utilisé pour des tels ensembles immobiliers est significatif : « copropriétés dégradées ».

La bonne gestion d’une copropriété peut se définir, en allant à l’essentiel, par deux facteurs.

  • Le syndic accomplit correctement les fonctions pour lesquelles il a été désigné, afin d’assurer l’entretien et le bon état de l’immeuble, ce qui suppose continuité et vigilance dans l’action.
  • Les copropriétaires ont un comportement « correct », ainsi n’ont pas d’actions portant atteinte au patrimoine commun, et surtout payent régulièrement leurs charges.

Deux dangers peuvent de ces faits, guetter la copropriété.

  • Le défaut d’entretien, les travaux indispensables ne sont pas effectués ce qui entraîne à terme la dégradation du bâtiment : les cas les plus difficiles sont souvent constatés pour des ensembles immobiliers importants (des centaines de lots) implantés en périphérie des grandes agglomérations et trop vite – trop mal – construits dans des périodes d’euphorie immobilière par des promoteurs parfois pas assez scrupuleux. Des travaux importants de rénovation sont nécessaires.
  • Le manque de trésorerie, la crise financière, lorsque les ressources sont insuffisantes : trop de copropriétaires, eux-mêmes en difficulté, ne peuvent (ou ne veulent) plus payer leurs charges. Cette situation peut affecter n’importe quelle copropriété si les « défaillances » se révèlent trop nombreuses. Dans certains cas les retards de paiement de la part de copropriétaires bailleurs ont pour source le non-paiement des loyers par des locataires insolvables.

Les critères à prendre en compte pour définir une copropriété en difficulté

Un ensemble de critères est donc à prendre en compte.

État du bâtiment

  • nombreuses malfaçons affectant la construction ;
  • défaillances fréquentes des équipements et entretien insuffisant ;
  • travaux, même d’entretien courant, plus toujours assurés ; le bâtiment se dégrade et risque de devenir insalubre.

Composantes sociologiques de la copropriété

  • nombreux copropriétaires par trop endettés et ne pouvant pas payer régulièrement les charges ;
  • proportion de propriétaires bailleurs importante, d’où de nombreux locataires parmi les résidents ;
  • demandeurs de logements sociaux nombreux parmi les résidents, signe de précarité de copropriétaires ;
  • climat qui peut être tendu avec la multiplication d’« incivilités », voire de troubles.

Le fonctionnement de la copropriété est difficile.

  • en particulier on constate un faible taux de participation aux assemblées générales.

La situation financière de la copropriété est mauvaise.

  • montant des charges élevé ;
  • nombreux retards et impayés dans le versement des charges ;
  • dégradation de la trésorerie d’où des dettes de la copropriété se multipliant.

Dans la loi Alur le seuil d’impayés à partir duquel la justice doit être saisie et un expert désigne pour analyser la situation est fixé, pour une copropriété de plus de 200 lots, à 15 % d’impayés (25 % auparavant).

L’estimation est que les copropriétés dégradées représentent 15 % du parc total, soit presque une sur sept !

Lorsque la situation devient trop tendue, des procédures sont nécessaires, tout d’abord la désignation d’un mandataire ad hoc chargé d’analyser la situation. Qui est souvent suivie de la nomination d’un administrateur provisoire, par une décision du Tribunal de grande instance. Se substituant au syndic, il a pour mission d’opérer le rétablissement de la copropriété. Qu’il doive être fait appel à un administrateur provisoire est le signe évident que la situation est devenue difficile, et qu’il est impératif que des dispositions soient prises pour qu’elle ne devienne pas inextricable. Il intervient pour le fonctionnement financier de la copropriété et pour l’état des bâtiments (travaux d’entretien ou de réfection, afin d’assurer sa conservation).

Le nombre de copropriétés en difficulté tend à se multiplier, et des lois ont été votées depuis 1994. La dernière loi en date, dite Alur, du 24 mars 2014, comporte des dispositions concernant « la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement » visant à « prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles ».

 

Comment redresser la situation ?

Dans l’exercice de sa mission de redressement d’un immeuble (ou d’un ensemble immobilier) en difficulté, l’administrateur provisoire se substitue au syndic. Il informe les copropriétaires et le conseil syndical. Il est habilité à prendre toutes les mesures nécessaires, dans la limite des pouvoirs qui lui ont été transférés par le Président du Tribunal de grande instance (TGI). Pour les impayés de charges, il peut procéder à des injonctions de payer préalables à des saisies, ou éventuellement à décider du recours à des hypothèques ou des cautionnements.

Ses décisions font l’objet de prérapports, communiqués au secrétariat-greffe du tribunal, et d’un rapport, en fin de mission, avec obligation d’un rapport intermédiaire au bout de six mois. Il peut recommander la division de la copropriété.
Pendant la durée de ses fonctions, les actions en justice contre le syndicat des copropriétaires sont suspendues, à la demande de l’administrateur provisoire, notamment celles intentées par ses créanciers, dans un délai maximal de douze mois.

Les copropriétés dégradées peuvent être gérées et redressées par une commission nommée par le Préfet. Elle doit élaborer un plan de sauvegarde, relatif à l’organisation de la copropriété, au statut de ses équipements, et fixe la réalisation de travaux. Le Président du Tribunal de grande instance (TGI) peut nommer un expert, qui peut conclure à la carence du syndicat des copropriétaires. La décision lui est notifiée, comme à l’éventuelle société civile immobilière (SCI) qui le constitue, à l’administrateur provisoire, au Maire et à l’éventuel Président de l’intercommunalité. Par suite, la Commune est en état de décider, le cas échéant, l’expropriation de l’immeuble.

La loi du 24 mars 2014 instaure la possibilité de confier la gestion des parties communes d’une copropriété en état de carence à un opérateur capable financièrement de réaliser les travaux nécessaires suite à une expropriation. Ce nouveau régime pourra faire l’objet d’expériences pendant une dizaine d’années, avec à terme une possibilité de rétrocession permettant un retour à la copropriété.



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