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Comment définir le Syndicat des copropriétaires ?

Est-il possible de rencontrer directement le syndicat des copropriétaires ? Non car ce n’est pas une personne (au sens juridique de « personne physique »), mais une entité juridique qui entre dans la catégorie des « personnes morales ». De ce fait il ne s’incarne pas dans une personne précise avec qui l’on pouvait parler. Le syndicat des propriétaires ne peut être confondu ni avec le président du conseil syndical ni avec le syndic. On pourrait presque dire que le syndicat est immatériel. Cependant la « personne morale » rassemble des personnes physiques ; en l’occurrence l’ensemble des copropriétaires.

Il n’est pas possible d’imaginer une copropriété sans syndicat des copropriétaires. Le syndicat existe de plein droit dès que la propriété d l’immeuble est répartie entre plusieurs copropriétaires (au minimum deux…). Aucune formalité particulière n’est nécessaire (ni déclaration ni enregistrement administratif).

Et pourtant il existe : il figure dans des actes, ainsi le contrat de syndic est conclu avec le syndicat des copropriétaires (une personne physique se voyant déléguer le pouvoir de signer au nom du syndicat) ; il peut être partie dans une procédure judiciaire. L’assurance en responsabilité civile de l’immeuble est passée au nom du syndicat.

Mais il est un moment où le syndicat «s’incarne » : c’est par l’assemblée générale que s’exprime le syndicat ; les décisions votées s’imposent à tous les copropriétaires de l’immeuble.

Le syndicat délègue un ensemble de pouvoirs à un mandataire, le syndic. Celui-ci a en charge d’opérer les différentes démarches administratives et même de représenter le syndicat en justice.

Qui appartient au syndicat des copropriétaires ?

Quels sont les membres du syndicat des copropriétaires dans un immeuble régi par le statut de la copropriété ? Par définition tous ceux qui sont propriétaires d’un lot, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une chambre de service, d’un cabinet médical ou d’une boutique. La seule possession suffit pour appartenir à la structure du « syndicat des copropriétaires » ; et aucun copropriétaire ne peut en être exclu.

 

Le copropriétaire membre du syndicat est d’abord un propriétaire de lot, que ce soit par héritage ou acquisition (un nouvel acquéreur devient automatiquement membre du syndicat, sans avoir d’autres formalités à effectuer que de signer l’acte de vente, que le notaire notifiera au syndic de l’immeuble).

De fait les membres du syndicat peuvent être des propriétaires résidents, des copropriétaires-bailleurs, des professionnels – commerçants, médecins, avocats… – qui détiennent leur local professionnel. Le plus souvent ce sont des « personnes physiques », mais des « personnes morales » peuvent posséder des biens en copropriété, en particulier des SCI (sociétés civiles immobilières).

Par contre tous ceux qui résident dans l’immeuble, mais ne sont pas propriétaires d’un lot ne font pas partie du syndicat, c’est évidemment le cas des locataires.

 

Le rôle essentiel du syndicat des copropriétaires

Cependant le syndicat des copropriétaires constitue une entité un peu abstraite pour bien des copropriétaires, qui, dans l’usage ordinaire, parlent de « copropriété ». Mais dans le statut de la copropriété instaurée par la loi du 10 juillet 1965, le syndicat joue un rôle éminent et ses fonctions et responsabilités sont strictement définies.

 

Les attributions du syndicat sont larges : il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Cependant le pouvoir su syndicat est limité aux différents aspects relatifs à la jouissance, à l’usage et à l’administration des parties communes. Il peut ainsi décider de la vente d’une partie commune, ou d’un agrandissement par exemple par surélévation ; mais ses pouvoirs ne s’étendent pas aux parties privatives, sauf si un  copropriétaire contrevient au règlement de copropriété.

 

Les finalités du syndicat des copropriétaires telles que définies par la loi

La loi du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » fournit les dispositions fondamentales et indique les finalités données au syndicat des copropriétaires :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (Article 14)

Les rôles et pouvoirs respectifs sont définis de manière explicite par la loi : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; son exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

En exprimant la réalité dans un langage plus « politique » avec quelques éléments de comparaison :
tous les copropriétaires participent à l’assemblée (qui pourrait être comparée à l’assemblée des citoyens, dans une cité grecque antique, avec une démocratie directe) mais ils ne sont pas égaux car leurs droits de vote sont fonction de leur propriété, de leurs quotes-parts exprimées en tantièmes ; le syndic constitue le « pouvoir exécutif » ; mandataire nommé par l’assemblée il a pour rôle de faire fonctionner l’immeuble ; le conseil syndical, formation restreinte issue de l’assemblée, a un rôle de contrôle et d’incitation.

Le syndicat des copropriétaires, une personne morale, qui s’exprime par l’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires fait partie, de manière consubstantielle du statut de la copropriété. Réunissant l’intégralité des copropriétaires d’un immeuble, ou d’un ensemble immobilier, il s’exprime et décide dans le cadre de l’assemblée générale. Il y a un lien consubstantiel entre l’assemblée et le syndicat des copropriétaires. C’est par la réunion des copropriétaires dans les formes prévues par la loi que le syndicat se détermine et prend des décisions.

La loi lui confère la « personnalité morale ». Aucune formalité n’est nécessaire pour que le syndicat ait de plein droit cette personnalité morale, qu’il possède dès la constitution de la copropriété.

 

En justice, des copropriétaires peuvent agir à titre individuel, le syndic a aussi des prérogatives, mais une action collective de la copropriété ne peut se faire que si le syndicat est partie à la procédure. Le syndicat intervient pour que soient défendus les intérêts de la communauté. Par contre si un accident se produit, suite à un défaut d’entretien, la responsabilité civile du syndicat peut être engagée. De manière plus générale le syndicat a en charge l’entretien et la conservation des parties communes de l’immeuble.

 

Responsabilité et domaine d’action du syndicat

La « responsabilité » – au sens du domaine de compétence du syndicat des copropriétaires – se révèle extrêmement large. De fait l’ensemble des aspects de la copropriété sont couverts par l’action du syndicat, ainsi c’est en son nom qu’est souscrite la police d’assurance de l’immeuble et passé le contrat d’embauche des employés d’immeuble. Et c’est bien évidemment en son nom qu’est signé, après un vote en assemblée générale, le contrat donnant mandat au syndic. L’objet du syndicat, sa raison d’être, est la conservation de l’immeuble et l’administration de ses parties communes.

Constitué de plein droit dès la mise en copropriété de l’immeuble, la collectivité des copropriétaires que constitue le syndicat des copropriétaires ne peut disparaître qu’avec la copropriété elle-même.



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