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Comment définir le règlement de copropriété ?

La copropriété constitue une collectivité, qui rassemble un nombre variable de participants, de quelques dizaines à quelques centaines pour de grands ensembles immobiliers. Pour qu’ils cohabitent et que la copropriété puisse fonctionner en tant que structure, des règles sont nécessaires. Et le législateur y a pourvu en rendant l’existence du règlement de copropriété obligatoire : une copropriété ne peut exister sans règlement. La rédaction d’un règlement est consubstantielle à la création de la copropriété, qu’il s’agisse d’un passage d’un immeuble de la propriété individuelle à la multicopropriété, ou d’une construction neuve.

Pour souligner d’emblée l’importance du règlement :

  • Il est conservé dans les archives de l’immeuble mais aussi par un service de l’Etat – le Service de-là publicité foncière – ce qui souligne son importance juridique ;
  • Lors d’une vente le règlement doit être communiqué à l’acquéreur dès la promesse de vente, il constitue une des pièces indispensables pour que l’acheteur se détermine en connaissance de cause.

Le Règlement de copropriété: son importance pour le fonctionnement de l’immeuble

Le « règlement » constitue un texte fondamental pour la définition et les modes de fonctionnement d’une copropriété.

Le règlement définit plus particulièrement :

  • La répartition dans l’espace de l’immeuble des parties communes et des parties privatives, qui sont strictement répertoriées, à chaque lot sont attachés des milliers ou tantièmes (c’est-à-dire des parts de copropriété, qui serviront tant pour la répartition des charges que pour le droit de vote du copropriétaire ;
  • Les utilisations que peuvent faire les copropriétaires d leurs lots : résidence bien évidemment, activités professionnelles si la destination de l’immeuble est caractérisée par un « usage mixte » ;
  • Les droits et obligations qui concernent les copropriétaires, ainsi le règlement peut comporter des interdictions spécifiques. Ainsi le règlement édicte des « règles du jeu ».

 

 Ce que dit la loi à propos du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est l’ « acte » avec toute la force juridique du terme ; en quelque sorte il joue le rôle de constitution pour l’immeuble en copropriété.
Même si bien des règlements se ressemblent, celui de votre copropriété est unique au sens où il ne concerne que votre copropriété et votre syndicat des copropriétaires.

La loi du 10 juillet 1965 (article 8) est parfaitement explicite et chaque mot pèse :
« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », ainsi il définit les composantes de l’immeuble et la façon dont les copropriétaires peuvent en user. Ce texte fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

 

Ce que détermine le règlement de copropriété

Établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble, le règlement de copropriété détermine donc les droits et obligations des copropriétaires en fonction notamment de la destination de l’immeuble, il fixe en particulier la répartition des charges. L’état descriptif de division est souvent annexé. « Cahier des charges » et « charte » de la copropriété, il est plus que conseillé de s’y référer et de le respecter. Il va s’en dire que tout copropriétaire se doit de respecter le règlement de copropriété (il est inimaginable de vouloir s’y soustraire de son propre fait ; de plus il est difficile de s’y modifier. Il est possible de dire que le règlement de copropriété s’impose aux copropriétaires ; il crée des obligations mais induits des protections de droits des copropriétaires.

« Acte » fondamental pour l’immeuble, le règlement de copropriété est établi par un professionnel, géomètre expert ou notaire. Il est enregistré par le service des renseignements immobiliers.

Le règlement de copropriété est conservé dans les archives de l’immeuble par le syndic (qui doit le transmettre à son successeur le cas échéant). Le règlement de copropriété fait partie des documents indispensables pour une mise en vente du lot.

 

Comment se fait l’élaboration du règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est obligatoire (si vous n’avez pas de syndic, voir cas spécifique d’un réglement de copropriété sans syndic). Toute copropriété se doit d’en disposer : c’est une obligation légale depuis 1965. C’est un document spécifique à une copropriété, dont il comporte obligatoirement les références précises, l’adresse, les références cadastrales.

 

Une réglementation à appliquer

Le principe de base est qu’un règlement de copropriété doit être conforme à la législation et à la réglementation en vigueur. Si jamais une clause se révèle contraire à une disposition législative, et si une contestation s’exerce en justice, le tribunal peut trancher en disant que cette clause est nulle, réputée « non écrite » pour prendre la formule précise. Si un règlement est muet sur une question, c’est le texte de la loi de 1965 qui sera appliqué par défaut.

 

Comment cela se passe pour les nouveaux bâtiments ?

Pour des constructions neuves, le règlement est préparé, le plus souvent, avant la mise en vente de l’immeuble. La rédaction intervient en particulier à l’initiative du promoteur.Ainsi les acquéreurs dans une nouvelle résidence adhèrent à un règlement déjà établi.
Pour les immeubles anciens, des règlements existent le plus souvent, mais ils peuvent avoir été élaborés depuis longtemps, ce qui pose la question de leur adaptation (voire modification). Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il peut être établi par l’assemblée des copropriétaires.

 

Une réglementation aussi pour sa rédaction

La rédaction d’un règlement est un travail minutieux, qui ne peut être effectué que par un spécialiste des questions immobilières, ainsi un géomètre expert ou un notaire. La démarche est identique lors d’une révision, plus ou moins profonde, d’un règlement existant. Le texte définitif sera établi sous forme d’un acte notarié et « publié » (au sens d’enregistrer),par le Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques).

 

Quelle est la portée du règlement de copropriété ?

Pour paraphraser une formule usuelle – quels sont les usages en société – le règlement inscrit dans la durée : quels sont les usages et mode d’utilisation, dans le cadre de la copropriété. Le texte induit des contraintes mais aussi fournit des protections aux copropriétaires. L’objectif est que la collectivité « fonctionne », si possible en harmonie. Il va de soi que le règlement s’impose à tous ceux qui sont parties à l’immeuble, les copropriétaires, mais aussi le syndic, qui a en charge de le faire respecter.

 

Égalité entre les copropriétaires

 

Le règlement s’impose à tous les copropriétaires, dans l’intégralité de ses dispositions. Définissant les règles de fonctionnement d’une collectivité, il concerne tous les copropriétaires, sans exception, pour l’ensemble des éléments qu’il stipule, et plus largement tous ceux qui résident dans l’immeuble, y compris les locataires.

S’imposant à tous les occupants de l’immeuble, il indique les règles de leurs rapports eu égard au champ de la copropriété. À défaut de le respecter, ils engagent leur responsabilité envers les membres du syndicat des copropriétaires.

 

Nouvel acheteur ou nouveau locataire

Lors de la vente d’un lot, l’acheteur doit obligatoirement avoir reçu – préalablement à la signature de la promesse de vente – un exemplaire du règlement, qui désormais s’impose à lui, et qu’il ne peut contester.

Lors de la signature d’un bail, le locataire doit être informé du contenu du règlement, dont il devra se conformer aux dispositions. Si un locataire contrevient au règlement de copropriété, la responsabilité de son propriétaire-bailleur peut être engagée, s’il n’a pas agi pour faire cesser les troubles.

 

L’application du règlement

Il appartient au syndic d’assurer l’exécution du règlement de copropriété. Dès lors qu’il est informé d’un manquement ou d’une infraction, il doit mettre en demeure tout copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété, de le respecter. En cas de trouble manifestement illicite, le syndic peut engager directement une action en justice, sans obtenir l’aval des copropriétaires.

Comme la vie en collectivité peut être source de dysfonctionnements et de contestation, le règlement servira de référence. Les manquements au règlement sont susceptibles d’être sanctionnés. Lors d’une action en justice, le juge s’appuiera sur le règlement pour trancher ou pour interpréter une clause qui fait litige.

 

L’irrespect du règlement de copropriété

En cas de violation du règlement de copropriété, le Tribunal de grande instance peut être saisi par le syndicat des copropriétaires, par le syndic après qu’il ait été autorisé par une décision de l’assemblée générale, ou par n’importe quel copropriétaire qui s’estime lésé.

Le règlement est donc fondamental pour réguler le fonctionnement du syndicat et permettre de régler les litiges entre copropriétaires. Or trop souvent les copropriétaires  le connaissent peu ou mal. Il est donc plus qu’utile de le rechercher dans ses dossiers, et de le lire ou relire. Si vous ne le retrouvez pas, il est bon de savoir qu’il doit obligatoirement être conservé dans les archives du syndicat que le syndic a en charge.Également une copie du texte peut être fournie par le Service de la publicité foncière.

 

Quel est le contenu du règlement de copropriété ?

Document écrit, le règlement définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble en copropriété. Il détermine les parties privatives et les parties communes et leurs modalités d’usage ; aucune ambiguïté ne doit être possible sur l’appartenance au privatif ou au commun.

 

Une part fixée par le règlement

 

Il fixe les parts attribuées à chaque lot de copropriété, les tantièmes ou millièmes. Le récapitulatif, l’état descriptif de division,est soit intégré au règlement soit en constitue une annexe. Les règles de répartition des charges figurent dans le texte, que ce soit les charges courantes ou celles pour des éléments d’équipement commun.

Le règlement précise, dans le cadre des dispositions légales, les règles d’administration des parties communes. Sont également inclues les règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires et les pouvoirs dévolus à l’assemblée générale.

 

Des devoirs mais aussi des droits

 

Le règlement définit aussi les droits et obligations des copropriétaires. Des dispositions peuvent être édictées pour l’exercice – ou l’interdiction – d’activités professionnelles en fonction de la destination de l’immeuble. Le règlement détermine non seulement la destination générale de l’immeuble mais aussi celle de chacune des parties privatives. Les stipulations du règlement se répercutent sur les conditions de jouissance des lots. Des dispositions fréquentes touchent à la préservation de l’aspect architectural et esthétique de l’immeuble, notamment de la façade.

Des dispositions concernent l’usage au quotidien des parties privatives (ainsi interdiction d’accrocher du linge aux fenêtres) et plus encore les conditions d’utilisation des parties communes(accès de l’immeuble, usage de certaines parties…).

Des clauses qui ne seraient pas justifiées par la destination de l’immeuble, et qui restreindraient les droits de jouissance des copropriétaires, peuvent être réputées « illicites ».

De ce fait le règlement est certes la référence, mais aussi la « réserve » d’arguments en cas de dissensions. Or les rédacteurs ne peuvent avoir tout prévu, les comportements et nécessités ont pu évoluer… et le pouvoir d’interprétation peut être dévolu… au juge, si les copropriétaires se déchirent.

 

Comment le règlement de copropriété est-il approuvé ?

Plusieurs cas de figure sont possibles :

  • si un immeuble ancien est dépourvu de règlement, malgré les dispositions légales, un règlement peut être préparé par un professionnel et approuvé par l’assemblée générale, votant à la double majorité : mais le cas est devenu rare et la question posée est le plus souvent la modification d’un règlement devenu inadapté ;
  • dans des cas l’établissement peut résulter d’une décision de justice, qui donne mission à un expert ou à un notaire ;
  • pour les constructions neuves, la rédaction du règlement se fait le plus souvent avant le début de la mise en vente, à l’initiative du promoteur. Les acquéreurs n’ont d’autre possibilité que d’y souscrire.
  • Une particularité du règlement de copropriété est donc d’être un texte qui s’impose à tous mais que les copropriétaires, pris individuellement, n’ont pas à signer.

 

Quelle majorité pour modifier le règlement de copropriété ?

 

Deux situations peuvent amener à modifier le règlement de copropriété.

  • – Le texte est ancien et il comporte des dispositions qui ne sont plus conformes à la loi et à la réglementation. Il est nécessaire de le mettre en conformité avec l’évolution de la législation ; dans ce cas les dispositions législatives s’imposent au syndicat et le but de la révision est uniquement d’intégrer les nouveautés légales. Une telle adaptation est aisée puisque l’assemblée générale se prononce à la majorité simple.
  • – Les membres du syndicat des copropriétaires souhaitent modifier des dispositions (par exemple pour l’usage des parties communes, pour leurs conditions de jouissance ou d’administration, pour les conditions de fermeture de l’immeuble…). Si la volonté du syndicat est de faire évoluer des clauses du règlement, le vote de l’assemblée générale se fait dans des conditions plus contraignantes, puisque la décision – préparée par un expert – doit être votée à la double majorité des deux tiers des voix, voire à l’unanimité si la répartition des charges est en en jeu, ou si la destination et les conditions de jouissance sont changées.

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Il est l’ « acte » avec toute la force juridique du terme ; en quelque sorte il joue le rôle de constitution pour l’immeuble en copropriété. Même si bien des règlements se ressemblent, celui de votre copropriété est unique au sens où il ne concerne que votre copropriété et votre syndicat des copropriétaires.
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