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Les charges et appels de fonds

Les charges de copropriété : une obligation

Une copropriété ne peut, par définition, fonctionner que par les apports financiers des copropriétaires, leurs contributions. Les charges payées par les copropriétaires constituent les recettes du syndicat des copropriétaires ; leur montant doit permettre au syndic d’assurer la gestion financière, de payer les différentes dépenses.

Le fonctionnement est régi par la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

Ils doivent participer aux charges qui concernent la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes. Cette participation est proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives des lots.

La quote-part afférente à chaque lot est définie dans le règlement de copropriété.

Pour en savoir plus sur « Quels sont les principes de base pour les charges de copropriété ? », vous pouvez consulter cet article: https://www.syndicexperts.com/quels-sont-les-principes-de-base-pour-les-charges-de-copropriete/

Répartition des charges selon les lots

La définition des lots est incluse dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Leur participation à la copropriété est exprimée par des tantièmes, ou millièmes, le calcul reposant sur la superficie, pondérée le cas échéant par la situation dans l’immeuble ou l’usage. L’expression mathématique est une fraction exprimant la part de l’ensemble de la copropriété.

La répartition – du moins pour les charges courantes – se fait au prorata des tantièmes. Ainsi pour un lot de 50 ‰ (millièmes) la contribution aux dépenses est de 5 %. La règle est que le syndic, en fonction du budget prévisionnel, fasse des appels de charges (ou appels de fonds, ou de provisions) trimestriels. Dans un appel de fonds figurent, outre les charges communes, des charges d’ascenseur (ou pour d’autres équipements particuliers) dont la répartition intègre des paramètres d’utilisation, ainsi l’étage.

Un exemple concret :

Appel de fonds N° 1,

Rubrique de charges Budget période Tantièmes généraux Tantièmes individuels Votre quote-part
Lot N° 16, appartement
Charges communes 9 662 1 000 50 483,10
Charges ascenseur 687 1 000 40 27,44
Eau froide 115 1 000 50 5,75
Total appel copropriétaire 516,29

 

Outre les charges « communes » ou courantes, certains équipements communs font l’objet d’une répartition spécifique, c’est le cas notamment des ascenseurs pour lesquels les millièmes spécifiques sont calculés en tenant compte d’un coefficient de progression par étage.

Par ailleurs, des appels de fonds spécifiquement identifiés sont effectués pour les travaux et gros investissements. Lors de la décision en assemblée générale, le vote porte sur le montant global et le calendrier des appels de fonds (ainsi pour un ravalement étalement sur 12 mois ou plus, en fonction du calendrier prévisionnel du chantier).

La répartition des charges faisant partie du règlement de copropriété, une modification ne peut se faire qu’en assemblée générale, à l’unanimité.
Un copropriétaire qui s’estimerait lésé, ne peut demander une révision de la répartition que dans des conditions strictes, ainsi un écart de plus d’un quart entre appartements similaires et si le règlement a moins de cinq ans.



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