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Ce que dit la loi Alur sur la copropriété

La copropriété constitue un champ majeur dans le texte de la loi Alur, avec des dispositions qui concernent les copropriétaires et les syndics.

 

  • La loi Alur a des répercussions pour les modalités de prise de décision en assemblée générale, puisque les règles de majorités sont simplifiées. Des choix qui ne pouvaient être faits auparavant qu’avec une majorité difficile à obtenir sont désormais du ressort d’une majorité plus facile à réunir. Des points qui demandaient la majorité absolue (moitié des copropriétaires, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) sont désormais votés à la majorité simple (majorité des présents et représentés, selon l’article 24) ; il en est ainsi des modalités de réalisation et d’exécution des travaux légalement obligatoires, des travaux dans les parties communes relatifs à la mise en conformité avec les normes en vigueur, d’installations dans les parties communes destinées à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
    La majorité de l’article 25 s’applique désormais à des décisions pour lesquelles la double majorité (deux tiers des voix, selon l’article 26) était nécessaire : travaux portant transformation, addition et surtout, amélioration ; mise en place de contrats individuels de fourniture d’eau ; aménagement et création de locaux à usage collectif.

Mais des décisions modifiant en profondeur le fonctionnement et l’organisation de la copropriété doivent toujours être prises à la double majorité (ainsi une opération de surélévation) ou à l’unanimité (suppression de l’emploi de gardien et affectation de la loge pouvant porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

 

  • Pour apprécier l’état de l’immeuble et son entretien, l’assemblée générale pourra décider en 2017 la réalisation d’un diagnostic technique global de l’immeuble, ce qui facilitera l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.

Un fonds de travaux sera obligatoirement instauré pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, à l’exception des « petites » copropriétés, afin de faciliter le financement ; il sera provisionné à hauteur de 5 % du budget prévisionnel annuel.

 

  • Pour la gestion des fonds du syndicat des copropriétaires, le compte bancaire séparé devient la règle avec la loi Alur ; le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (sauf si l’assemblée générale en décide autrement pour les plus petites copropriétés de moins de 15 lots). « Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».La disposition législative met un terme aux débats sur les avantages et inconvénients du compte « commun » (auquel des syndics étaient attachés) et du compte séparé.

 

  • Plusieurs dispositions de la loi Alur sont relatives au fonctionnement des copropriétés et au rôle du syndic pour qui de nouvelles obligations sont introduites. Pour le syndic, représentant légal du syndicat des copropriétaires, les principales dispositions nouvelles relèvent de la désignation et du contrat, de la gestion administrative et financière, de l’entretien de l’immeuble, ainsi que des modalités d’information des copropriétaires.

 

La désignation du syndic par l’assemblée générale est précédée obligatoirement par la mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic, qui est réalisée par le conseil syndical.

Un changement de syndic en cours de mandat est possible si l’assemblée générale décide de la révocation du syndic en place, pour motif grave et légitime.

 

Pour le contrat et la rémunération du syndic, un décret du 26 mars 2015 met en place un modèle de contrat de syndic-type applicable aux contrats de syndic conclus ou renouvelés à partir du 2 juillet 2015, alors que jusqu’à présent chaque candidat présentait son projet de contrat.

La rémunération du syndic doit être déterminée de façon forfaitaire.La liste des tâches comprises dans le forfait est définie ; des honoraires supplémentaires pourront concerner des prestations particulières dont la liste est également définie. Pour les travaux le montant de la rémunération en pourcentage ne peut plus figurer dans le contrat, mais faire l’objet d’un vote d’assemblée générale conjointement avec la décision des travaux.

Le syndic doit soumettre à l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile ; en cas de refus il peut passer outre et conclure un contrat au nom du syndicat.

Pour la gestion des archives du syndicat il peut proposer à l’assemblée d’elles confier à une entreprise au nom du syndicat.

Le carnet d’entretien, tenu par le syndic, est mis à la disposition des copropriétaires. Un fonds de travaux obligatoire facilitera les opérations d’entretien du bâtiment à long terme.

Avec la loi Alur, la mission d’information du syndic est renforcée : mise à disposition des copropriétaires des documents ; transmission des décisions d’assemblée générale ; la mesure la plus nouvelle étant la création, pour le début 2015, d’un accès en ligne sécurisé permettant aux copropriétaires d’accéder aux documents concernant la gestion de l’immeuble et des lots.

  • Un dispositif est créé par la loi Alur visant à l’immatriculation des copropriétés. Les objectifs fixés sont de permettre aux pouvoirs publics d’améliorer leur connaissance de l’état des copropriétés et de mettre en œuvre des actions destinées à prévenir leurs difficultés.La mise en œuvre est prévue au 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2017 pour celles de plus de 50 lots, 2018 pour les autres.

Le syndicat des copropriétaires sera dans l’obligation de procéder à l’immatriculation. La déclaration d’immatriculation sera effectuée par le syndic

 

  • Le nombre de copropriétés en difficulté (ou dégradées) tendant à se multiplier, des dispositions de la loi Alur concernent la gestion pour prévenir leur endettement, souvent important en liaison avec la multiplication des impayés de charges. Elles visent à « prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles ».

La justice peut être saisie, avec les possibilités pour le président du tribunal de grande instance de désigner, selon la situation, un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire. Le seuil d’impayés amenant à désigner un mandataire ad hoc (chargé d’établir un rapport de situation soumis à l’assemblée générale) est abaissé ; ce seuil passe de 25 % d’impayés de charges exigibles à 15 %.

La procédure de l’administrateur provisoire amené à se substituer au syndic est précisée.Elle intervient si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si le syndicat des copropriétaires est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation des bâtiments. Les créances sont suspendues temporairement. L’administrateur peut être autorisé à modifier le règlement de copropriété, à céder des éléments de la copropriété, à proposer au préfet un plan de sauvegarde.

 

Les dispositions – à venir – sur l’immatriculation des copropriétés, le diagnostic technique global de-là copropriété et le fonds travaux s’inscrivent également dans la politique de prévention de la dégradation des copropriétés.



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