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« Carence » du syndic ou du syndicat

Pour comprendre le terme reportons-nous à un dictionnaire : Le Petit Robert indique notamment « le fait de se dérober devant ses obligations, de manquer à sa tâche » et « absence ou insuffisance d’un ou de plusieurs éléments indispensables à l’équilibre ou au développement d’un organisme ».

En copropriété, la carence peut concerner le syndic ou le syndicat des copropriétaires.

Quand la carence du syndic peut-elle être constatée ?

Si le syndic « existe » mais n’exerce pas les fonctions qui lui sont dévolues, la situation est désignée par les termes d’« empêchement » ou de « carence ».

Les faits : l’entretien de l’immeuble n’est plus assuré ; le syndic ne réagit pas face à une situation d’urgence ; le syndic ne convoque pas l’assemblée générale malgré les demandes réitérées de copropriétaires ; il ne procède pas aux appels de fonds et la trésorerie de la copropriété se retrouve démunie ; il n’exécute pas les décisions de l’assemblée générale ; il ne passe pas les contrats de maintenance pour les équipements communs ; il ne souscrit pas le contrat d’assurance de l’immeuble ; il ne paie pas les factures des fournisseurs et des entrepreneurs… Dans tous ces cas il manque à ses obligations professionnelles et aux termes de son contrat. Le fonctionnement de la copropriété va connaître à brève échéance une situation de blocage.

 

Les causes : la maladie (voire le décès), l’accident, l’empêchement professionnel qui l’empêche d’agir selon les règles (retrait de la garantie financière, retrait ou non renouvellement de la carte professionnelle), la faillite du cabinet. Bref le syndic se retrouve dans l’incapacité d’accomplir sa mission.

Pour qu’il y ait carence au sens propre il faut ne suffit pas que le syndic soit négligent ou commette des fautes ponctuelles ; la carence doit être manifeste et porte préjudice au syndicat des copropriétaires.

 

Si la situation perdure, le conseil syndical peut demander à mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le non-renouvellement du mandat ou la révocation du syndic. Une mise en demeure préalable doit être envoyée au syndic, avant qu’une procédure judiciaire ne soit introduite.

Le syndic se voit assigner, à titre personnel, devant le président du Tribunal de grande instance, qui statue en matière de référé. Un ou des copropriétaires sont à l’origine de l’action en justice. Si le tribunal fait droit à la demande, un administrateur provisoire est désigné, qui se substitue pour une période déterminée au syndic défaillant. La principale mission de l’administrateur provisoire est de réunir une assemblée générale afin qu’un nouveau syndic soit désigné. La crise prend fin…

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Et si la carence concerne le syndicat des copropriétaires ?

 

Le syndicat des copropriétaires a des devoirs, parmi lesquels l’obligation d’entretenir, afin qu’ils soient en bon état de fonctionnement, l’immeuble et ses équipements communs (ascenseur, chaudière de chauffage collectif) et que la sécurité des personnes soit assurée. La carence correspond à un fonctionnement défectueux ou un défaut d’entretien susceptible d’entraîner des risques sérieux. L’action du syndicat ne correspond pas à ses responsabilités, et l’assemblée générale ne statue pas pour remédier à un problème grave. Une expertise peut être menée ; le maire a dans ses attributions la possibilité de prescrire la remise en état des éléments défectueux ou leur remplacement. Si des mesures provisoires relatives à la sécurité sont prescrites mais non exécutées, le maire peut les faire réaliser d’office aux frais des propriétaires.

 

Face à une situation très grave concernant une « copropriété en difficulté », dans laquelle le syndicat est dans l’incapacité d’exercer la gestion et d’assurer la sécurité de l’immeuble, le président du Tribunal de grande instance peut être saisi. Une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique peut intervenir, au profit de la commune, ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.



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