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Calculer la surface d’un logement

La loi spécifie quel doit être le mode de calcul. Et on ne cesse de se référer à la surface du bien, la plus précise possible, lors des transactions immobilières. Il suffit de penser au prix du cher, très cher, mètre carré, dans les agglomérations importantes ou recherchées, et encore plus à Paris ; des magazines consacrent régulièrement des dossiers aux prix de l’immobilier…

La définition de la surface habitable

Si l’on se réfère aux textes législatifs, deux surfaces sont définies : la surface habitable (selon la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi Boutin, Christine Boutin étant ministre du Logement et de la Ville de 2007 à 2009) et la surface privative (loi n° 96-1 107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez, Gilles Carrez député, à l’origine de la loi).

Le calcul de la surface habitable est différent de la superficie privative loi Carrez, d’un point de vue légal, et d’un point de vue technique.

D’un point de vue légal : la superficie habitable se calcule pour tous les types de logements, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu’en copropriété. La superficie habitable est portée dans un bail, alors que la superficie Carrez figure dans un acte de vente.

D’un point de vue technique : la superficie habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Pour ces éléments, la définition technique est identique dans les deux lois. Pour les présentations de biens faisant référence à la loi Carrez la différence de surface intervient entre celle dite au sol et la surface après déduction des parties de l’appartement d’une hauteur sous plafond inférieure au fatidique 1,80 mètre.

Différence de calcul entre loi Carrez et loi Boutin

Mais la différence fondamentale, est qu’il n’est pas tenu compte dans la surface habitable selon la loi Boutin de la superficie des combles non aménagés, de tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.

Les balcons et terrasses n’entrent en compte dans aucune des deux lois. Ainsi lors d’une vente le balcon pourra servir d’argument pour vanter l’agrément du bien, mais il n’entrera pas dans le calcul de la surface.

Toujours est-il qu’il n’est pas envisageable d’opérer une transaction immobilière sans mention précise de la surface ; la mesure relève d’un professionnel, diagnostiqueur, ou géomètre expert et sera attestée par un acte écrit. Avant d’envisager une location ou une vente, faites faire un calcul de la surface de l’appartement ou de la maison. Cette action peut aussi avoir une utilité pour vérifier l’exactitude de la répartition des tantièmes dans une copropriété.



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