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Bail commercial et copropriété : ce qu’il faut savoir

Il est extrêmement fréquent que des activités professionnelles telles qu’une boulangerie, un marchand de vêtements, un café-restaurant, un cabinet médical ou encore une supérette soient implantées dans des locaux dépendants d’une copropriété.

En quoi la copropriété peut-elle être concernée par le contrat de bail d’un local à usage professionnel  ou le contrat de bail commercial ?

 

Cas de figure

Nous sommes en présence de trois acteurs :

  • le propriétaire des lieux, bailleur ;
  • le professionnel, preneur en tant que locataire (preneur) ;
  • la copropriété qui est concernée parce que les locaux constituent un lot ce qui implique des droits et obligations.

 

S’il faut d’abord s’attacher aux locaux en rez-de-chaussée, il faut aussi avoir à l’esprit les activités professionnelles qui s’exercent en étage : bureaux, cabinet médical ou dentaire, cabinet d’avocat ou d’expert-comptable… Un cas spécifique est constitué par les locaux qui sont à la fois à usage de résidence et à usage professionnel. On parle d’usage mixte, qui doit être conforme à la destination de l’immeuble et aux clauses du règlement de copropriété qui permet (ou non) l’exercice d’une activité commerciale ou d’une profession libérale dans le lot. Si la destination définie est l’habitation bourgeoise exclusive, toute activité commerciale ou professionnelle est exclue.

 

Le type de bail

Le bail commercial, stricto sensu, s’applique à des locaux dans lesquels un fonds est exploité, soit par un commerçant ou un industriel immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, soit à un chef d’entreprise immatriculé au Registre des Métiers. Le bail commercial concerne aussi les activités artisanales et de production industrielle.

 

Le bail mixte s’applique à des locaux d’habitation lorsque dans une partie est exercée une profession non commerciale, ainsi une profession libérale.

 

Une société, personne morale, immatriculée au Registre du Commerce et des Professions, peut avoir comme siège social le domicile de son représentant légal, qui peut être locataire des lieux.

 

Les conditions d’usage des locaux

Le règlement de copropriété définit la destination de l’immeuble pour les parties communes et pour les parties privatives dont il détermine l’usage : habitation, professionnel, commercial. Il peut contenir des clauses restrictives. Son respect s’impose aux utilisateurs de tous les lots, qu’ils soient propriétaires (résidents ou bailleurs) ou locataires. Une disposition générale indique que les activités commerciales ou professionnelles ne peuvent entraîner des nuisances aux autres occupants de l’immeuble (en droit est utilisé le terme de jouissance paisible de la chose louée). Les clauses du bail ne peuvent donc aller à l’encontre du règlement de copropriété, qui proscrit notamment les nuisances, qu’elles soient sonores ou relatives aux odeurs. Les activités insalubres ou dangereuses sont en général proscrites par le règlement de propriété, de même que des matériels qui pourraient compromettre la solidité de l’immeuble par des vibrations.

 

Les litiges avec des riverains ne sont pas rares pour les cafés et restaurants disposant d’une terrasse et ouverts jusque tard dans la nuit. Généralement, l’activité ne doit pas avoir pour effet des troubles anormaux de voisinage. Les clauses réglementaires sont plus particulièrement rigoureuses pour les commerces alimentaires. Pour les locaux en étage, la tranquillité doit être préservée dans l’immeuble par la fréquentation d’un local professionnel.

 

De manière générale, les baux et engagements de location devront imposer au locataire de se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété. Et les propriétaires restent personnellement garants et responsables de l’exécution des obligations de la copropriété.

 

Le syndic doit être obligatoirement informé de la passation d’un bail

Les charges de copropriété dues par le propriétaire sont partiellement reversées par le locataire, selon les dispositions pour les charges récupérables. Cette disposition s’applique le plus souvent pour un local mixte. Lorsque le bail indique charges de copropriété, il incombe au locataire de payer l’intégralité des charges dues à la copropriété. Le locataire doit entretenir les locaux à ses frais et payer au bailleur sa quote-part des impôts.

 

Un changement de l’activité commerciale peut être soumis à une autorisation de la copropriété, voire à un vote d’assemblée générale. Si le changement n’est pas conforme au règlement de copropriété (activité interdite), le nouvel usage est soumis à la règle de l’unanimité. Selon la clause de destination, la transformation d’une épicerie en boulangerie industrielle ne sera pas acceptée, alors qu’une salle de spectacles pourra être utilisée comme restaurant. Par contre, la transformation d’un local commercial en habitation peut être effectuée sans que l’accord des autres copropriétaires soit nécessaire.

 

L’aspect du magasin est par définition variable, voire original, pour attirer les clients. Souvent, le décorateur ou l’installateur ne peut faire ce qu’il veut du fait de la nécessité de respecter l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble. L’installation sur la façade de l’immeuble d’enseignes, de réclames, de dispositifs lumineux ne doit apporter aucune nuisance aux occupants des autres lots et est soumise à un assentiment de l’assemblée générale. Même des plaques professionnelles (médecin, avocat, etc.) au niveau de l’entrée de l’immeuble peuvent être codifiées, pour leur emplacement ou leur modèle. Pour l’accès à des locaux en étage, la liberté doit évidemment garantie, mais des copropriétés ont défini les utilisations de l’ascenseur.

 

Lorsque des travaux d’aménagement se prolongent en dehors du local professionnel, par exemple une conduite de ventilation qu’il faut poser depuis un restaurant jusqu’au faîte de l’immeuble, le professionnel, en accord avec le bailleur doit obtenir l’assentiment de la copropriété par un vote en assemblée générale. Sauf exception c’est au locataire d’assumer les coûts de l’opération.

 

Pour aller plus loin :

Comment utiliser un lot pour un usage professionnel ?

Quelles peuvent être les modifications de l’usage des lots ?

Quels peuvent être les usages non-conformes à la destination de l’immeuble ?

 



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