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Comment annuler des contrats de syndic ?

La nature du contrat de syndic

La signature d’un contrat est une obligation pour un syndic professionnel. Il lie le syndicat des copropriétaires, qui s’est exprimé par un vote en assemblée générale et le syndic qui devient son mandataire. Comme tout contrat, le contrat de syndic a une valeur juridique et définit les modalités des relations entre les parties et leurs obligations. Ce contrat indique les conditions de la relation en précisant les prestations dues par le syndic, dans le cadre de la loi et des règlements qui définissent ses pouvoirs et ses obligations. Ce contrat peut être révoqué par le syndicat des copropriétaires (en application de l’article 2004 du Code civil).

Le texte comprend des clauses sur le montant des prestations (en particulier le forfait pour les prestations obligatoires) et la durée. La période couverte par le mandat est définie par les parties : un an au moins, trois ans au maximum. Donc le contrat doit être renouvelé à terme par une décision de l’assemblée générale.

À noter que le contrat lie deux parties exclusivement : le syndic et le syndicat. À noter aussi qu’une copropriété ne peut fonctionner qu’avec un syndic, et qu’une copropriété ne peut être dépourvue de syndic.

Pour préciser la nature du contrat : il n’est passé qu’avec un syndic professionnel ; il n’y a pas de contrat pour un syndic « bénévole ».

 

Les conditions et modalités de rupture

Comme tout contrat, le contrat de syndic peut être interrompu, en particulier si les termes ne sont pas respectés, ou si l’une des parties s’estime victime d’un préjudice, ou même considère qu’elle est insatisfaite de l’action du mandataire. Mais le contrat de syndic entre dans le cadre de la législation sur le statut de la copropriété : notamment toute décision importante du syndicat des copropriétaires ne peut être prise qu’en assemblée générale.

Si une majorité des copropriétaires n’est pas satisfaite par la prestation du syndic les conditions les plus « aisées » pour une rupture sont de ne pas renouveler un mandat arrivé à échéance. L’assemblée générale désigne un niveau syndic, en suivant la procédure légale et la continuité de la fonction est assurée (l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau les fonds et les archives qu’il détient).

En cas de conflit grave, les copropriétaires peuvent faire convoquer par le syndic une assemblée générale extraordinaire, dont l’ordre du jour comporte la désignation d’un nouveau syndic. Il est possible aussi en assemblée de procéder à la révocation du syndic, par un vote à la majorité absolue ; le vote est une modalité impérative ::seule l’assemblée est en droit de mettre fin au mandat du syndic..

La loi précise (article 18 de la loi du 10 juillet 1965, révisée) : « quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. » Mais le syndic révoqué peut contester la décision en justice, le tribunal décidera alors si la révocation est fondée sur des motifs légitimes ; si ce n’est pas le cas le syndic pourra avoir droit à des dommages-intérêts

Le contrat peut aussi être rompu par le syndic, sous la forme d’une démission.

 

Les recours à la justice

La rupture entre le syndic et la copropriété peut amener à une action en justice, par voie de référé. Le tribunal de grande instance décidera s’il y a carence du syndic (par exemple s’il n’exécute pas des décisions d’assemblée). Dans ce cas un administrateur provisoire, ou un syndic provisoire, est désigné par ordonnance du président du TGI.

La justice peut être amenée à trancher sur le mandat de syndic, à déclarer sa « nullité », pour des raisons de forme (ainsi si la désignation n’a pas respecté les procédures légales) ou lorsqu’il ne remplit pas ses obligations ; ainsi l’annulation peut intervenir si le syndic n’ouvre pas un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les trois mois qui suivent sa désignation.

Lorsque la responsabilité du syndic est mise en cause – au civil,voire au pénal – il lui est difficile de se maintenir.

 

Diverses voies existent donc pour rompre un contrat de syndic, si l’action de ce dernier ne correspond pas aux attentes de la copropriété. Mais les choses peuvent se dérouler parfois de manière tumultueuse, et porter préjudice au fonctionnement de la copropriété. D’où l’importance pour les copropriétaires de porter leur choix sur un syndic efficace et de confiance.

 



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