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Quels sont les travaux d’amélioration sur les parties communes ?

Dans la pratique, on distingue les travaux d’entretien et ceux dits d’amélioration. Le terme est à prendre quasiment dans son sens commun.

Mais comme la gestion immobilière constitue un domaine complexe dans ses règles, il faut distinguer deux grands groupes de travaux selon… les conditions de décision, c’est-à-dire selon les modalités de vote en assemblée générale.

Les travaux obligatoires de par la législation

1/Des opérations pouvaient être décidées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale (majorité dite de l’article 25), jusqu’à ce que la loi du 24 mars 2014 stipule qu’ils relèvent désormais de la majorité simple (article 24), afin que la décision de l’assemblée puisse intervenir plus aisément.

Sont concernés les travaux obligatoires, au sens qui doivent être effectués en fonction des dispositions législatives ou réglementaires :

  • ainsi le ravalement d’un immeuble qui est imposé par un arrêté municipal ; les copropriétaires peuvent voter sur le choix de l’entreprise ou les modalités techniques, mais ils ne peuvent s’opposer au principe ;
  • des travaux de mise aux normes de sécurité ou de salubrité, par exemple pour un ascenseur ou un garage en sous-sol ;
  • la pose dans les parties communes de canalisations ou gaines, les raccordements aux canalisations d’égouts ;
  • des travaux permettant des économies d’énergie, ainsi l’isolation du bâtiment, le système de chauffage et de production d’eau chaude ;
  • l’installation ou la modification d’une antenne collective de télévision, ou – maintenant – le raccordement à un réseau de fibre optique (examen des propositions d’un opérateur) ;
  • les modalités d’accès à l’immeuble, avec les travaux de fermeture visant à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (dispositifs de digicode, interphone…)

Les travaux d’amélioration des parties communes

2/L’assemblée générale peut décider toute amélioration telle que la transformation d’éléments d’intérêt commun, l’aménagement ou la création de locaux servant à l’usage commun, l’ajout d’éléments nouveaux. Le vote devait auparavant se faire à la double majorité prévue à l’article 26 (de la loi du 10 juillet 1965), soit une majorité en nombre (présents et représentés) et au moins deux tiers des voix (pourcentage des millièmes). Désormais l’assemblée générale se prononce à la majorité absolue des copropriétaires (article 25).

Cette disposition est à suivre pour des travaux tels que :

  • travaux sur l’installation d’un ascenseur, ce qui amène des transformations de la cage d’escalier ;
  • l’aménagement d’emplacements de parking, ou une modification de rampe d’accès à un garage en sous-sol ;
  • la création d’une vidéosurveillance dans un parking ;
  • l’aménagement d’une aire de jeu ;
  • l’installation de boîtes aux lettres ;
  • une transformation du système de chauffage collectif, voire le remplacement d’une installation collective par des installations individuelles de chauffage.

La répartition du coût des travaux, ainsi que les dépenses de fonctionnement et d’entretien ultérieures, doivent être votées par l’assemblée à la même majorité. Cette répartition tient compte des avantages qui résulteront des travaux pour chaque propriétaire, de l’« utilité » (l’exemple le plus clair est celui fourni par l’installation d’un ascenseur : le montant de la charge financière est progressif avec les étages).

Un échéancier d’appels de fonds est également défini ; le syndic le prépare pour qu’il soit voté en même temps que la décision d’effectuer les travaux.

Un point important : seuls les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Des propriétaires « opposants » ou « défaillants » peuvent contester les décisions de l’assemblée, mais selon des règles de procédure précises.



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