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Le recouvrement des charges

Une des obligations des copropriétaires est de payer leurs charges, c’est-à-dire de fournir leur quote-part financière au budget de la copropriété. Or les copropriétaires « défaillants » ne sont pas rares, du fait de négligence, de mauvaise volonté, d’incurie, ou tout simplement de difficultés financières.

Le recouvrement : une mission du syndic

Un des rôles du syndic est d’assurer la gestion financière de la copropriété et donc de procéder au recouvrement des charges et appels de fonds.

Pour le syndic, ce recouvrement est une obligation, il est donc tenu d’user de tous les moyens de droit ; à défaut il engagerait sa responsabilité.

Il doit donc mettre en œuvre, sans retard, tous les moyens de recouvrement dont il dispose. Par exception au principe selon lequel le syndic ne peut agir en justice qu’avec l’accord de l’assemblée générale, il n’a pas besoin de son autorisation lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créances.
Le premier temps est l’envoi, pour le début du trimestre, de l’avis d’appel de fonds, c’est la démarche ordinaire, normale. Si le copropriétaire ne paie pas il va recevoir des lettres de relance. Si les arriérés persistent, le syndic peut procéder à des actions en justice : assignation en paiement du propriétaire défaillant devant le Tribunal d’instance ou de grande instance (selon le montant de la dette : inférieure ou supérieure à 10 000 euros). ; procédure d’injonction de payer ou référé provision.

 

Il peut faire délivrer une mise en demeure, pour inscrire une hypothèque légale sur le lot. Les sommes dues portent intérêt (au taux légal) au profit du syndicat des copropriétaires, à compter de la mise en demeure.

Les frais de recouvrement des sommes dues sont à la charge du défaillant, notamment les frais de mise en demeure, relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les actes d’huissier.

 

Si le lot a été mis en location, le syndic peut pratiquer une saisie sur les loyers.

Il peut – et même doit – faire opposition sur le prix de vente si le vendeur ne s’est pas libéré de ses charges, afin que soit mis en œuvre le privilège du syndicat.

 

En ultime recours, le syndic – après avoir reçu l’autorisation de l’assemblée générale – utilisera la procédure de saisie immobilière du lot (ou des) lot(s) du copropriétaire débiteur, et le bien peut être vendu aux enchères.

 

Poursuivre les copropriétaires défaillants constitue une obligation pour le syndic, sous peine de s’exposer, en cas d’inaction, à une demande de dommages et intérêts ; mais à l’inverse son action en vue du recouvrement ne doit pas dégénérer en abus.

Pourquoi le non-paiement des charges est si problématique ?

Le retard ou la défaillance dans le paiement des charges peut mettre à mal la trésorerie d’une copropriété. Or le syndic ne doit pas faire d’avances de fonds au syndicat. En pratique, le syndic devra convoquer une assemblée générale, pour autoriser des appels de fonds complémentaires destinés à suppléer le manque de trésorerie et faire fonctionner la copropriété. En quelque sorte ce sont ceux qui sont jour dans leurs règlements qui doivent payer pour ceux qui ne sont pas acquittés, en attendant le résultat des procédures devant le tribunal, qui peuvent être longues !



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