Nos conseils
Quelles sont les archives du syndicat ?
Ce patrimoine de la copropriété est détenu par le syndic ; il comprend le règlement de copropriété, l’état de répartition des charges, l’état descriptif de division, le carnet d’entretien de l’immeuble, le diagnostic technique de l’immeuble, tous les documents relatifs à l’immeuble ou au syndicat des...
Permis de construire: qu’est ce que la surface de plancher d’une construction ?
Sur les panneaux de permis de construire, ou de déclaration préalable, figure la mention de la surface de plancher. De quoi s’agit-il exactement ? Des dispositions réglementaires spécifient la méthode de calcul de la surface d’un bâtiment. Pour les permis de construire, en particulier, il y...
Pourquoi la responsabilité civile du syndicat peut-elle être engagée ?
Le syndicat des copropriétaires dispose de la « personnalité morale », et sa responsabilité peut être engagée pour des actes fondamentaux pour le fonctionnement de l’immeuble. Une « question » présente des exemples de faits pour lesquels la responsabilité du syndicat peut être engagée. Mais quels sont les fondements...
Le conseil syndical et le président
Le conseil syndical et le président : rôle et mode de désignation Quelles sont les attributions du conseil syndical ? – Il est consulté par le syndic pour l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale. – Lors de l’assemblée annuelle, il rend compte de l’exercice de...
Les charges et appels de fonds
Une copropriété ne peut, par définition, fonctionner que par les apports financiers des copropriétaires, leurs contributions. Les charges payées par les copropriétaires constituent les recettes du syndicat des copropriétaires ; leur montant doit permettre au syndic d’assurer la gestion financière, de payer les différentes dépenses. Les...
Quels sont les honoraires du syndic pour des travaux ?
Un syndic professionnel est rémunéré de deux façons : au forfait pour les prestations courantes, telles qu’elles sont énumérées dans son contrat ; au prorata des montants pour les travaux qu’il va faire effectuer pour le compte de la copropriété. Les règles de rémunération du syndic La...
Questions de procédure pour l’assemblée générale
Quelles sont les démarches suivies pour une assemblée qui peuvent se révéler litigieuses ? Quelles sont les « fautes » de procédure à éviter pour que les décisions ne soient pas contestées ? L’Assemblée Générale suit des règles Le fonctionnement d’une assemblée générale suit des règles strictement codifiées. Déroger...
La copropriété et La Poste : lettres recommandées
Quand une lettre recommandée est-elle nécessaire ? Pour quels envois le syndic et les copropriétaires doivent-ils procéder par lettre recommandée avec accusé de réception ? Les copropriétés, prises globalement, sont de bons clients de La Poste. L’usage de la lettre recommandée avec accusé de réception est...
L’ordre du jour de l’assemblée générale
Comment l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale est-il préparé ? Qui intervient dans cette préparation et les choix ? Qu’est-ce que l’ordre du jour ? L’ordre du jour, en quelque sorte le programme de l’assemblée générale, le récapitulatif des points sur lesquels les copropriétaires devront...
Les litiges de construction
Les litiges pour vice de construction Les vices de construction et la garantie décennale Un immeuble peut souffrir de désordres lors de sa construction ou si des travaux n’ont pas été effectués selon les « règles de l’art ». On parle alors souvent de « vice...
Le recouvrement des charges
Une des obligations des copropriétaires est de payer leurs charges, c’est-à-dire de fournir leur quote-part financière au budget de la copropriété. Or les copropriétaires « défaillants » ne sont pas rares, du fait de négligence, de mauvaise volonté, d’incurie, ou tout simplement de difficultés financières. Le recouvrement...
Quand une « Déclaration préalable » de travaux est-elle nécessaire ?
Quels sont les travaux soumis à autorisation administrative, et en particulier quels sont ceux pour lesquels une « déclaration préalable » de travaux est nécessaire ? 3 catégories de travaux Des travaux peuvent entrer dans trois catégories, eu égard aux formalités administratives définies par les dispositions législatives et réglementaires :...
Quelles peuvent être les limitations de jouissance des parties privatives?
En particulier pour les activités professionnelles ? Les jouissances des parties définies par le réglement Le principe est que le copropriétaire use librement des parties privatives de son lot, mais, outre bien évidemment les dispositions légales, le règlement de copropriété spécifie les utilisations qui peuvent être...
Quels sont les travaux d’amélioration sur les parties communes ?
Dans la pratique, on distingue les travaux d’entretien et ceux dits d’amélioration. Le terme est à prendre quasiment dans son sens commun. Mais comme la gestion immobilière constitue un domaine complexe dans ses règles, il faut distinguer deux grands groupes de travaux selon… les conditions...
En quoi consiste l’assurance « dommages ouvrage » ?
Quels sont les travaux pour lesquels une assurance de dommages ouvrage doit être souscrite ? Qui est responsable ? La garantie dommages ouvrage pour prévenir les problèmes Les travaux sont garantis, en cas de malfaçons, par la garantie décennale du maître d’œuvre et/ou de l’entreprise. Mais les...
Quelles sont les règles de vote applicables à un copropriétaire majoritaire ?
Une règle spécifique s’applique si un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, afin d’éviter une omnipotence de ce dernier. Le copriétaire majoritaire limité par le législateur Le législateur (loi du 10 juillet 1965, article 22) a stipulé que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix...
Calculer la surface d’un logement
La loi spécifie quel doit être le mode de calcul. Et on ne cesse de se référer à la surface du bien, la plus précise possible, lors des transactions immobilières. Il suffit de penser au prix du cher, très cher, mètre carré, dans les agglomérations...
Les « droits accessoires aux parties communes »
Définition des droits accessoires aux parties communes Par ce terme qui peut sembler « complexe » de prime abord, sont désignés des droits permettant de modifier les parties communes, en les accroissant : droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux constituant des...
Le diagnostic technique : comment établir l’état du bâtiment ?
Le diagnostic technique de l’immeuble Les pouvoirs publics se sont attachés à mieux protéger le « consommateur immobilier », à faire que l’acheteur d’un lot dispose de renseignements sur l’état de l’immeuble. D’autres dispositions concernent la préservation ou l’amélioration du patrimoine bâti que représente une copropriété. Lors...
Quelles sont les majorités requises en assemblée générale ?
Le fonctionnement de la copropriété, sous le régime de la loi du 10 juillet 1965, est strictement codifié, relève, pourrait-on dire, d’un certain formalisme. Selon la nature des résolutions, les majorités qu’il est nécessaire de réunir en assemblée générale varient. On distingue les décisions qui doivent...
Quels sont les risques des charges impayées pour le syndic ?
Où que vous soyez, il existe toujours des mauvais payeurs. Le pourcentage de ces personnes ne cesse d’ailleurs d’augmenter dans les copropriétés. Bien évidemment, il est nécessaire de réagir face à une telle situation, car les conséquences peuvent être très lourdes. Le syndic doit être...
Quelles sont les possibilités de faire réviser les charges ?
Le principe est que les dépenses sont réparties entre les copropriétaires, selon les dispositions du règlement de copropriété, qui doivent être respectées tant pour la définition des dépenses que pour leur répartition. Les charges s’adaptent aux transformations de la copropriété Cependant, des modifications peuvent résulter...
