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Changer de syndic

Trouver un syndic de confiance

Changer de syndic est une étape importante dans la vie de la copropriété.
Syndic Experts vous apprend comment changer de syndic et vous accompagne dans cette évolution en différentes étapes pour une fois élu, reprendre en mains une gestion active et efficace de votre immeuble.
Syndic Experts détaille pour vous la procédure en 3 étapes simples.

  1. Etape 1: Rencontrez votre futur gestionnaire Syndic Experts

    Avant l’assemblée générale, il est nécessaire de recueillir au préalable, une volonté de changement exprimée par un groupe de copropriétaires représentatif, il s’agit souvent du conseil syndical.

    En effet, il est important que ce futur changement soit une demande partagée par plusieurs copropriétaires car cette demande sera l’objet d’un vote en assemblée générale requérant une majorité absolue de copropriétaires. Dès lors que le changement de syndic est voulu, il convient de choisir son futur syndic. Pour ce faire il est préférable de consulter différents syndics, d’échanger et de comparer le contrat de mandat afin de n’en retenir qu’un seul.

    Lors de votre rencontre avec un responsable Syndic Experts, vous pourrez ainsi nous exposer vos attentes, nous vous présenterons notre méthodologie et les bénéfices que vous pourrez ainsi en tirer en nous choisissant comme syndic de copropriété. Si nous pensons pouvoir répondre à vos attentes, nous établirons un devis appelé contrat de syndic, reprenant toutes nos prestations.

  2. Etape 2: Mettez le changement de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale

    Pour changer de syndic, il est impératif de faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la candidature de la société Syndic Experts. En effet le syndicat des copropriétaires ne délibère valablement que sur des points inscrits à l’ordre du jour. Pour ce faire, tout copropriétaire peut en faire la demande au syndic en place en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le contrat de la société Syndic Experts.

    Cette demande doit être effectuée suffisamment tôt avant la date habituelle de l’assemblée Générale. ( Vous pouvez l’effectuer en ligne ) Lorsque votre syndic actuel convoquera la prochaine assemblée, il sera inscrit dans la convocation tous les points à l’ordre du jour dont le changement de syndic. Afin d’anticiper le changement et pour mieux prendre en charge l’assemblée à venir, il est recommandé de donner un exemplaire de cette convocation au gestionnaire Syndic Experts avec qui vous êtes en contact.

    Attention !

    – Il n’est pas possible de présenter spontanément une candidature en cours d’assemblée. En cas d’élection dans ces conditions d’un nouveau syndic, n’importe quel copropriétaire opposant ou défaillant aurait deux mois pour contester la légitimité du vote et pourrait plonger la copropriété dans l’administration judiciaire provisoire.

    – Dans la demande de mise à l’ordre du jour, si les assemblées se déroulent habituellement dans les locaux du syndic, il faut demander que l’assemblée se déroule, toujours dans la commune de la copropriété, dans une salle indépendante ou chez un copropriétaire. Ainsi, en cas de changement de syndic, cela évitera à l’assemblée de se terminer dans la rue ou dans un café car le syndic non renouvelé dans ses fonctions accepte rarement que l’assemblée se termine chez lui.

  3. Etape 3: Votez Syndic Experts en assemblée générale

    Le syndic est élu en Assemblée Générale des copropriétaires à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et le cas échéant à l’article 25-1. Pour être élu, le syndic candidat doit réunir plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires qu’ils soient représentés ou non. Si plus de la moitié des voix n’est pas atteinte, deux possibilités:- Soit chacun des candidats n’a obtenu un tiers des voix: il faut convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire le syndic;

    – Soit un des candidats a obtenu au moins un tiers des voix: il y’a possibilité de procéder alors immédiatement à un second vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés conformément à l’article 25-1.

    Attention !

    Le syndic assure traditionnellement le secrétariat de l’assemblée sauf s’il en est décidé autrement par les copropriétaires. Un syndic démis de ses fonctions pourrait quitter l’assemblée en oubliant de laisser la feuille de présence, et le début du procès verbal. Afin d’éviter ce désagrément qui occasionnerait des difficultés pour continuer l’assemblée, il est conseillé d’élire un copropriétaire aux fonctions de secrétaire. Après la tenue de l’assemblée Générale, Syndic Experts, s’il est élu diffusera le procès-verbal de l’assemblée Générale, assurera la gestion courante, la gestion des travaux,la gestion des contrats et reprendra la comptabilité.

Pour rappeler quelques principes de base

La copropriété et le syndic sont intrinsèquement liés. De par la loi une copropriété doit être gérée par un syndic, qu’il soit syndic professionnel ou syndic bénévole  ; si l’on utilise des termes plus spécifiques : une copropriété ne peut être « dépourvue de syndic ».

Le syndic n’exerce que par une forme de délégation de pouvoir, il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Le syndic et le syndicat sont liés par un contrat, qui définit les fonctions et la durée. La durée maximale est fixée à trois ans, mais le renouvellement annuel est de règle.

La nomination du syndic ne peut se faire que par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, qui doit se prononcer dans des conditions spécifiées par la loi.

Ces principes de base posés, il convient d’examiner les façons dont les choses se passent « sur le terrain ». Tout d’abord il est fréquent que des copropriétés changent de syndic, qu’un cabinet remplace un autre. Que les choses se passent de manière posée ou sous forme de crise, pour qu’un syndic en remplace un autre des procédures strictes sont imposées par la loi (se reporter à l’article sur le changement de syndic).

L’autre constatation est qu’il est extrêmement difficile de définir un « bon » syndic, un « mauvais » ou même un « moyen ». Des copropriétaires peuvent ne pas tarir d’éloges sur leur meilleur syndic alors que d’autres le critiquent de manière véhémente. De multiples facteurs entrent en ligne de compte et les arguments rationnels s’entremêlent avec les appréciations parfois passionnelles.

Réactions et motivations des copropriétaires

Quelles sont les raisons, ou les motivations qui amènent des copropriétaires à vouloir conserver un syndic ou à en changer ?

En simplifiant à l’extrême il s’agit d’une appréciation collective sur une personne qui exerce des fonctions par délégation, et qui, de plus, agit non pas seule mais avec des collaborateurs, les gestionnaires du cabinet et le comptable. Dans l’appréciation peuvent entrer en ligne de compte des traits de caractère ou de comportement, mais encore plus des caractéristiques professionnelles fondées sur les compétences, la capacité d’analyse et d’appréciation de situation, la technicité, l’honnêteté et la rigueur financière…

Exercer le rôle de syndic c’est aussi la nécessité d’assurer la gestion courante de l’immeuble, et d’obtenir des résultats, que ce soit pour l’entretien au quotidien de l’immeuble, ou la réalisation de gros travaux, dans le cadre du contrat qui le lie au syndicat des copropriétaires.

Exercer la fonction de syndic c’est savoir faire preuve de qualités professionnelles et humaines – le métier entremêle le technique, le financier, le relationnel – mais aussi incarner des valeurs telles que l’efficacité, la réactivité, la transparence, la rigueur, les capacités professionnelles, l’aptitude à susciter la confiance.

La question « faut-il changer de syndic » peut correspondre à une volonté d’amélioration de la gestion – en quelque sorte une motivation positive -, ou à un constat d’échec ou d’absence de réussite – une motivation négative.

Il est bon que les copropriétaires réfléchissent, si possible collectivement, se livrent à l’analyse voire à l’introspection, se souviennent et comparent. Pourquoi faut-il changer de syndic ? La responsabilité lui incombe-t-elle pleinement ? A-t-il commis des erreurs ou agi trop légèrement ? Quels sont les objets et domaines de critique, ou d’espérance ? Ces questions sur le syndic peuvent aussi mettre à jour des difficultés de fonctionnement de la copropriété. Les copropriétaires ont-ils été assez explicites, déterminés, rigoureux dans leur suivi de la marche de l’immeuble ? Le conseil syndical et son président ont-ils pleinement joué leurs rôles de suivi et de contrôle ?

De tels diagnostics peuvent aider les copropriétaires à définir leurs attentes ce qu’ils attendent du syndic et à rechercher l’adéquation entre le mandataire et le syndicat des copropriétaires pour une gestion de copropriété optimale.

Que faire pour choisir le syndic et éventuellement en changer ?

Se désintéresser du problème, individuellement ou collectivement serait une erreur de la part des copropriétaires ; il est nécessaire d’une manière ou d’une autre qu’un syndic soit désigné, et si les choses se passent mal (charges de copropriété démesurées, mauvaise gestion des impayés…), les copropriétaires n’auront qu’à s’en prendre à eux-mêmes. En quelque sorte chaque copropriétaire participe d’une responsabilité collective.

Une fois l’analyse de situation faite, il faut s’informer, auprès des organismes professionnels, d’autres copropriétés qui ont chacune leur expérience, voire d’entrepreneurs ou d’architectes. L’enquête doit porter sur les « qualités » professionnelles du cabinet, son efficacité, ses pratiques et démarches, le suivi accordé aux différents domaines, le montant des honoraires du syndic… Rien n’interdit, dans cette phase de contacts, des rencontres ou des visites à des cabinets. Il n’est pas inutile de vérifier si les candidats syndics répondent bien aux obligations professionnelles (carte professionnelle, garantie….). Se renseigner consiste souvent à comparer ce que disent d’autres copropriétés, témoignant de leur expérience.

Il n’a pas d’agence de notation des syndics, mais certains recours sont possibles : les organismes professionnels peuvent fournir des informations ; récemment se sont développés sur internet des sites permettant des comparaisons et l’obtention de devis. Un véritable travail de recherche, de contacts, d’investigation peut être nécessaire, ce qui demande du temps, donc oblige à anticiper ; ce n’est pas à la veille de l’assemblée générale que ces démarches peuvent être menées.

Le travail préparatoire concerne tout d’abord le conseil syndical et son président, mais tous les copropriétaires peuvent y être associés. Le conseil syndical doit désormais (selon une disposition introduite par la loi Alur du 24 mars 2014) organiser une véritable mise en concurrence entre les différents syndics « potentiels ». Et par exemple un tableau comparatif viendra synthétiser l’analyse des propositions. Il est donc nécessaire de tenir du temps, d’autant plus que les procédures qui régissent la désignation par l’assemblée générale sont rigides, y compris pour les délais.

 

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La soirée
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Chers copropriétaires !

 

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Bonne lecture !

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